Riduzione del canone opponibile al Fisco solo dalla data certa della scrittura privata (Cass. civ. Sez. 5 n. 21394 del 23.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’Amministrazione finanziaria è qualificabile come terzo rispetto alla scrittura privata di riduzione del canone di locazione, in quanto titolare di un autonomo diritto di imposizione collegato al negozio documentato e suscettibile di pregiudizio per effetto dello stesso. Ne consegue che, ai sensi dell’art. 2704 c.c., la data di una scrittura privata non autenticata è opponibile al Fisco solo dal giorno della sua registrazione, salvo che la parte interessata fornisca la prova dell’anteriorità mediante fatti idonei a stabilire in modo egualmente certo la data di formazione del documento. L’assenza di un obbligo fiscale di registrazione dell’accordo modificativo non ne esclude l’operatività sul piano probatorio, quale mezzo tipico per attribuire data certa all’atto. La riduzione del canone spiega effetti ai fini fiscali solo a decorrere dal momento in cui la data dell’accordo è divenuta certa e opponibile all’Amministrazione finanziaria.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato il reddito fondiario di una contribuente per l’anno d’imposta 2014, non riconoscendo rilievo fiscale alla riduzione del canone di locazione pattuita con scrittura privata del 2 dicembre 2013, registrata solo il 27 ottobre 2014. Il ricorso della contribuente era stato accolto in primo grado, ma la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, riformando la decisione, aveva confermato l’accertamento. Secondo il giudice d’appello, in difetto di data certa opponibile all’Amministrazione finanziaria anteriormente alla registrazione, la riduzione del canone non poteva avere effetti rettroattivi per i primi dieci mesi del 2014.

La Motivazione della Corte

La contribuente aveva denunciato, ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 17 del d.P.R. n. 131 del 1986, in combinato disposto con l’art. 2704 c.c., sostenendo che l’accordo riduttivo non è soggetto ad obbligo di registrazione e che la sua efficacia può essere provata anche con mezzi diversi, quali comportamenti concludenti o documentazione bancaria. La Corte di cassazione ha ritenuto il motivo non fondato, chiarindo che il giudice di merito non aveva affermato un obbligo legale di registrazione quale condizione di validità o efficacia dell’atto. La questione era stata correttamente inquadrata sul diverso piano dell’opponibilità al Fisco e della prova della data certa della scrittura privata.

La S.C. ha ribadito il principio, già affermato da Cass., Sez. V, 3 giugno 2021, n. 15352, Cass., Sez. V, 9 gennaio 2024, n. 746 e Cass., Sez. V, ordinanza 24 aprile 2025, n. 10870, secondo cui il Fisco è un terzo ai sensi dell’art. 2704 c.c. Ha inoltre precisato che, pur non essendo la registrazione un adempimento imposto a pena di inefficacia, essa opera sul piano probatorio come mezzo tipico per attribuire data certa. La data dell’accordo può essere dimostrata anche con fatti diversi, purché aventi carattere obiettivo e idonei a provare con certezza l’anteriorità della formazione del documento, come precisato da Cass., Sez. V, 9 marzo 2022, n. 7644 e Cass., Sez. V, 22 marzo 2024, n. 7753.

Nel caso di specie, la Corte territoriale aveva accertato che la contribuente non aveva fornito alcuna prova idonea a dimostrare la certezza della data dell’accordo riduttivo anteriormente alla registrazione. La censura, pur formalmente prospettata come violazione di legge, è stata quindi riconosciuta come una sollecitazione a una diversa valutazione del materiale probatorio, operazione preclusa al giudice di legittimità. Il ricorso è stato conseguentemente rigettato, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese e alla rifusione del contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.