Riparto spese condominiali derogabile da tabella contrattuale accettata negli atti di acquisto (Cass. civ. Sez. II n. 3588 del 08.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
La disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, dettata dall’art. 1123 cod. civ., è derogabile. È pertanto legittima la convenzione modificatrice contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero nella deliberazione assembleare approvata da tutti i condomini. Ne consegue che la delibera che applica la tabella millesimale contrattuale, predisposta dal costruttore-venditore e recepita dagli acquirenti nei singoli atti di compravendita, non modifica il criterio legale di riparto ma ne esegue uno convenzionale, valido anche quando impone il riparto di spese per opere che interessano solo alcune unità immobiliari. Il giudice di merito che accerta l’esistenza e l’accettazione del regolamento contrattuale non viola l’art. 1123 cod. civ.

Il Fatto

La proprietaria di un appartamento con cantina e di due autorimesse, facenti parte di un complesso condominiale composto da più palazzine e da un edificio di un solo piano con lastrico solare, ha impugnato davanti al Tribunale la delibera assembleare con cui il condominio aveva approvato il consuntivo di gestione, deducendo la violazione degli artt. 1123 e 1126 cod. civ. La contestazione riguardava la ripartizione delle spese deliberate per dotare i tetti delle palazzine multipiano di linee vita.

Il condominio si è difeso sostenendo l’esistenza di un unico regolamento e di un’unica tabella millesimale, richiamati nei singoli atti di vendita e derogatori degli artt. 1123, 1125 e 1126 cod. civ. Il Tribunale ha rigettato la domanda, ritenendo le tabelle predisposte dal costruttore-venditore e accettate dagli acquirenti con gli atti pubblici di acquisto. La Corte d’appello ha confermato, qualificando la delibera come applicativa delle tabelle vigenti. La proprietaria ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il ricorso deduce la falsa applicazione dell’art. 1123 cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ. La ricorrente sostiene che i commi secondo e terzo dell’art. 1123 cod. civ. riguardano spese diverse da quelle del primo comma, e che il regolamento condominiale, riferendosi solo a queste ultime, non consentirebbe la ripartizione millesimale delle spese per le opere che non avvantaggiano tutti i condomini in egual misura.

La Corte dichiara il motivo infondato. Muovendo dalla stessa lettera dell’art. 1123 cod. civ., il collegio afferma che la disciplina legale del riparto è, in linea di principio, derogabile. È quindi legittima la convenzione modificatrice contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero nella deliberazione assembleare approvata da tutti i condomini, richiamando sul punto Sez. II n. 4844 del 24.02.2017.

Nel caso concreto, il sistema di riparto è governato da tabelle contrattuali predisposte dal costruttore-venditore, recepite e accettate da ciascun acquirente mediante i singoli contratti di compravendita. Il regolamento consta di un’unica tabella millesimale riferita all’intero condominio, che deroga agli artt. 1123, 1125 e 1126 cod. civ.

La delibera impugnata, pur derogando alla disciplina codicistica perché impone il riparto delle spese per l’impianto delle linee vita anche ai condomini delle unità non direttamente interessate, è quindi legittima, in quanto conforme al regolamento contrattuale. La Corte richiama l’orientamento in materia di spese dell’impianto di ascensore, che possono gravare anche sulle unità che non ne usufruiscono se il regolamento lo prevede (Sez. II n. 28679 del 23.12.2011).

Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.