Riscatto urbano e simulazione del prezzo: onere probatorio e limiti del sindacato (Cass. civ. Sez. III n. 5540 del 01.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto di riscatto previsto dall’art. 39 della legge n. 392 del 1978 non può essere esercitato, in via di interpretazione estensiva, nell’ipotesi in cui il corrispettivo indicato nella compravendita coincida con quello della preventiva denuntiatio e sia asseritamente simulato per eccesso. La Corte d’appello che abbia escluso la simulazione con valutazione di merito adeguatamente motivata non è censurabile, in sede di legittimità, per omesso esame di fatti decisivi. La seconda ratio decidendi, se idonea da sola a sorreggere il decisum, rende irrilevante l’esame della prima.

Il Fatto

La società conduttrice di un immobile commerciale, composto da negozio e deposito, aveva manifestato interesse all’acquisto al proprietario. Questi aveva risposto di aver già raggiunto un accordo con altro acquirente per la cessione del negozio e di due appartamenti vicini.

La proprietaria notificò quindi alla conduttrice il preliminare di vendita del solo negozio, cui seguì il definitivo in favore della società acquirente, senza esercizio della prelazione. Contestualmente, dinanzi al medesimo notaio, venivano venduti due appartamenti a un soggetto collegato all’acquirente. La conduttrice agì per il riscatto, sostenendo la simulazione del prezzo per eccesso del negozio e per difetto degli appartamenti. Il Tribunale accolse la domanda; la Corte d’appello la rigettò. Da qui il ricorso in cassazione.

La Motivazione della Corte

La ricorrente censurava la prima ratio decidendi, secondo cui il riscatto ex art. 39 della legge n. 392 del 1978 non spetta quando il corrispettivo della denuntiatio è pari a quello dell’atto, pur se simulato in eccesso. Sosteneva che la norma, pur non applicabile analogicamente, ammetterebbe una lettura estensiva in chiave antielusiva, richiamando l’interpretazione della prelazione agraria ex art. 8 della legge n. 590 del 1965.

Gli altri motivi aggredivano la seconda ratio decidendi, ossia l’esclusione della simulazione del prezzo, integrando la censura relativa all’omesso esame di fatti decisivi e alle violazioni degli artt. 115, 116, 2697 e 2727-2729 cod. civ.

La Corte, conformemente alle conclusioni del Procuratore Generale, ha qualificato i motivi dal secondo al quinto come pregiudiziali: la questione sul riscatto diventerebbe attuale solo se la simulazione fosse dimostrata. Ha poi richiamato i principi delle Sezioni Unite n. 8053 e n. 8054 del 2014: il sindacato per vizio di motivazione resta circoscritto al minimo costituzionale, e il fatto omesso deve essere storico, principale o secondario, decisivo e controverso, non una mera questione o argomentazione.

Nel caso concreto, la sentenza d’appello ha dato conto, seppur concisamente, delle ragioni del mancato assolvimento dell’onere probatorio, valorizzando le risultanze della CTU sul carattere “unico” dell’immobile. Quanto ai fatti asseritamente trascurati, difetta la prova della loro decisività: essi indurrebbero a un giudizio di realtà dell’operazione economica, non di simulazione. Le ulteriori doglianze sono state giudicate pretestuose, poiché la ricostruzione del fatto e la valutazione delle prove spettano al giudice di merito, insindacabili in sede di legittimità.

I motivi dal secondo al quinto sono stati quindi dichiarati inammissibili. Di conseguenza, il primo motivo è rimasto assorbito, poiché la seconda ratio decidendi è da sola idonea a sorreggere il decisum. Il ricorso è stato dichiarato complessivamente inammissibile, con condanna della ricorrente alle spese e all’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.