Risoluzione del preliminare di locazione e lucro cessante del promissario (Cass. civ. Sez. I n. 5559 del 03.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il danno da risarcire al promissario, ove sia accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare dallo stesso proposta per inadempimento del promittente, non può comprendere i frutti che egli avrebbe tratto dalla cosa promessa successivamente alla domanda di risoluzione. La domanda di risoluzione, infatti, comporta la rinuncia definitiva alla prestazione promessa dal promittente, ai sensi dell’art. 1453, comma 3, cod. civ. Nel caso del preliminare di locazione tale prestazione è la concessione in godimento dell’immobile dal momento della stipula del definitivo; la rinuncia preclude al promissario di lucrare i frutti che dal godimento della cosa avrebbe tratto nel periodo successivo. L’accoglimento della domanda di risoluzione delimita, dunque, l’arco temporale del lucro cessante risarcibile.

Il Fatto

Una società aveva stipulato con altra società un contratto preliminare di locazione di locali commerciali, da destinare a supermercato. La promittente locatrice non adempie; la promissaria conduttrice, dopo una consulenza tecnica in un giudizio di merito, ottiene la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte con sentenza passata in giudicato.

Dichiarato il fallimento della promittente locatrice, la promissaria chiede l’ammissione allo stato passivo per il risarcimento dei danni. Il tribunale accoglie parzialmente l’opposizione, riconoscendo il danno emergente e il lucro cessante limitatamente al periodo tra gennaio e ottobre 2016, quando la promissaria ha proposto la domanda di risoluzione. La società ricorre in cassazione deducendo tre motivi.

La Motivazione della Corte

I tre motivi sono trattati congiuntamente e dichiarati infondati. La ricorrente sosteneva che, nei contratti a prestazione continuata o periodica come la locazione, il lucro cessante debba estendersi all’intera durata del rapporto, pari a diciotto anni, e che l’accoglimento della domanda di risoluzione non comporti rinuncia ai frutti futuri.

La Corte richiama i principi già affermati in materia. Il collegio osserva che il tribunale ha correttamente applicato la regola secondo cui il danno risarcibile al promissario, quando sia accolta la domanda di risoluzione del preliminare da lui proposta per inadempimento del promittente, non può includere i frutti che egli avrebbe tratto dalla cosa promessa dopo la domanda di risoluzione.

La ragione è nella rinuncia definitiva alla prestazione promessa dal promittente, che nel preliminare di locazione coincide con la concessione in godimento dell’immobile dal momento della stipula del definitivo. Tale rinuncia, disposta dall’art. 1453, comma 3, cod. civ., preclude al promissario di lucrare i frutti che dal godimento della cosa avrebbe tratto nel periodo successivo alla domanda.

La Corte richiama Cass. n. 5063 del 1993 e, più di recente, Cass. n. 11012 del 2018, che ha confermato la sentenza nella parte in cui, dichiarata la risoluzione del preliminare, ha negato il risarcimento del danno correlato alla mancata percezione dei canoni che sarebbero stati riscossi ove fosse stato concluso il definitivo.

Il ricorso è dunque rigettato. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo. La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, se dovuto.