Opposizione di terzo del proprietario contro sentenza sul contratto di affitto (Cass. civ. Sez. II n. 15398 del 09.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Qualora il locatore di cosa altrui agisca contro il conduttore per conseguire, attraverso lo sfratto, la restituzione del bene, al proprietario, in quanto titolare del diritto di possedere e godere il bene in via esclusiva, va riconosciuta la facoltà di proporre opposizione di terzo, ai sensi dell’art. 404 cod. proc. civ., avverso la sentenza che, provvedendo su quella domanda, pregiudichi il suo diritto. Tale facoltà deve essere riconosciuta anche nel caso in cui oggetto del contratto sia l’affitto di azienda, poiché l’art. 1615 cod. civ. configura l’affitto come locazione avente ad oggetto il godimento di una cosa produttiva. Il giudicato formatosi in un giudizio cui il proprietario sia rimasto estraneo non è a lui opponibile, ai sensi dell’art. 2909 cod. civ.

Il Fatto

Una società aveva ottenuto dal Tribunale di Palermo la risoluzione di un contratto di affitto di azienda e la condanna del conduttore alla restituzione dell’azienda, comprensiva di un chiosco bar. La sentenza era stata confermata in appello e il giudicato si era formato.

Il Comune, sostenendo di essere proprietario dell’area su cui insisteva il bene aziendale principale, propose opposizione di terzo contro la sentenza di appello. La Corte d’Appello dichiarò l’opposizione inammissibile, ritenendo la posizione proprietaria del Comune non incompatibile con il diritto della società alla restituzione, perché fondato sul contratto e non su una situazione dominicale. Il Comune ricorse per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censurava la dichiarazione di inammissibilità dell’opposizione di terzo. La Corte ha ritenuto la censura fondata, richiamando il principio per cui, quando il locatore di cosa altrui agisce per la restituzione del bene, al proprietario compete la facoltà di fare opposizione ex art. 404 cod. proc. civ. e di intervenire con intervento autonomo ad excludendum. Il principio, enunciato con riferimento alla locazione, è stato esteso all’affitto di azienda in forza dell’art. 1615 cod. civ.

Il secondo motivo investiva il rilievo attribuito alla sentenza n. 1136 del 2013, con cui la stessa Corte d’Appello aveva accertato che l’area non era demaniale ma di proprietà della società. La Corte ha rilevato l’errore: quella sentenza era stata resa in un giudizio cui il Comune non aveva partecipato, e l’art. 2909 cod. civ. circoscrive l’efficacia del giudicato alle parti, ai loro eredi o aventi causa. Il giudicato non era dunque opponibile all’ente.

Per le stesse ragioni la Corte ha giudicato errato il riferimento, censurato con il terzo motivo, alle ulteriori sentenze richiamate dai giudici di secondo grado, anch’esse rese in giudizi estranei al Comune.

La Corte ha poi rilevato un difetto di motivazione. La Corte d’Appello non aveva dato conto di avere valutato il regolamento edilizio cittadino, nell’articolo che subordinava la cessione della via al Municipio alla cessione della proprietà del terreno e delle opere stradali, né di avere esaminato per intero la concessione del 1911, che richiamava espressamente quel regolamento. Il dato, potenzialmente decisivo, era stato trascurato rispetto all’affermazione che i verbali di consegna attestavano solo un atto materiale neutro.

In conclusione la Corte ha accolto il primo, il secondo e, per quanto di ragione, il terzo motivo, ha dichiarato assorbite le restanti censure e ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte d’Appello di Palermo in diversa composizione, anche per le spese.