Ristrutturazione e conservazione delle preesistenze: il parametro è quantitativo, non fisico (Cons. Stato n. 5519 del 09.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ristrutturazione edilizia, la finalità che la connota — e che segna il discrimine rispetto alla nuova costruzione — consiste nella neutralità del risultato finale sotto il profilo dell’impatto sul territorio. Il limite di conservazione delle preesistenze imposto dagli strumenti urbanistici comunali, ove riferito a un organismo ontologicamente non conservabile, non può essere inteso come obbligo di mantenimento fisico delle murature originarie, ma come parametro quantitativo e geometrico riferito alla fase della ricostruzione. La modifica di sagoma non è ostativa alla qualificazione dell’intervento come ristrutturazione quando l’immobile non sia sottoposto a vincolo, essendo la zona — e non il manufatto — a essere tutelata. Le difformità descritte in modo generico e non idonee a raggiungere la soglia di rilevanza dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001 non legittimano l’ingiunzione a demolire.

Il Fatto

A partire da una serra in ferro e vetro, oggetto di licenza edilizia risalente al 1963 e poi di condono, il Comune ha assentito, attraverso una sequenza di permessi di costruire in variante, la realizzazione di un complesso residenziale, con cambio di destinazione d’uso da agricola a commerciale e poi abitativa. L’attuale proprietario di una delle unità immobiliari ha acquistato nel 2017, subentrando nei titoli edilizi e ottenendo voltura, proroghe e un ulteriore permesso in variante.

A seguito di un esposto anonimo, due sopralluoghi hanno dato avvio a un procedimento sfociato in distinte ingiunzioni a demolire. Quella relativa all’unità di causa ha contestato la demolizione quasi totale della serra, un presunto innalzamento del piano di calpestio, modifiche dei prospetti, il mancato rispetto delle superfici apribili, la diversa conformazione plano-altimetrica del lotto e l’abbattimento di vegetazione. Il TAR Piemonte ha accolto il ricorso principale e i motivi aggiunti, annullando l’ingiunzione e i dinieghi di sanatoria, paesaggistica e ordinaria. Il Comune ha proposto appello, articolando quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce anzitutto il perimetro del giudizio. Le difformità relative ai prospetti e alle superfici apribili non hanno formato oggetto di specifico rilievo in appello, con la conseguenza che la loro irrilevanza giuridica è ormai cristallizzata. Le contestazioni superstiti riguardano l’ingiunzione a demolire e le richieste di sanatoria, la cui portata confessoria — consolidata in giurisprudenza — impone all’Amministrazione, in sede di riedizione del potere, di attenersi ai principi rivenienti dal giudicato, vagliando solo gli interventi per i quali l’illiceità non è stata esclusa alla radice.

La Corte ripercorre l’evoluzione dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, dalla fedele ricostruzione alla ristrutturazione ricostruttiva introdotta dal d.l. n. 69/2013, passando per la dichiarazione di illegittimità costituzionale che ha esteso il limite della sagoma alle ristrutturazioni mediante demolizione. Individua il discrimine rispetto alla nuova costruzione nel «nesso di continuità» tra fabbricato preesistente e manufatto risultante dall’intervento, che esige la neutralità del risultato finale quanto a impatto sul territorio. La finalità conservativa non coincide con il mantenimento di parti murarie, essendo incompatibile con preesistenze tipologicamente eterogenee rispetto agli obiettivi di recupero e di efficientamento energetico.

Quanto alle limitazioni delle NUEA comunali, che impongono la conservazione di almeno due terzi della superficie lorda di pavimento, il Collegio ne respinge la lettura fisica. Il Comune ha assentito le demolizioni senza mai indicare quali porzioni non fossero conformi al parametro urbanistico, né chiarire cosa avrebbe dovuto essere conservato. Il mantenimento della SLP va quindi inteso come parametro matematico e geometrico, riferito alla sola fase della ricostruzione e incontestato nella specie.

Neppure la modifica di sagoma conseguita all’innalzamento del piano di calpestio conduce a diversa conclusione. La tutela riguarda la zona, non l’immobile, e tutti i permessi sono stati accompagnati dal titolo paesaggistico. Quanto alle modifiche altimetriche del lotto, esse non potevano essere sanzionate anticipatamente, trattandosi di area di cantiere non ultimata. Infine, la dedotta eliminazione di vegetazione costituisce mera deduzione, non confortata da documentazione idonea. L’appello è respinto, con compensazione delle spese.