Sale and lease back, plusvalenza ripartita secondo la durata del leasing (Cass. civ. Sez. V n. 3884 del 12.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di determinazione del reddito d’impresa, le plusvalenze derivanti dalla cessione di un bene in forza di un contratto di sale and lease back vanno contabilizzate ripartendo la somma finanziata in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria, in applicazione del principio contabile IAS 17. I principi contabili internazionali, ispirati al criterio della prevalenza della sostanza sulla forma e recepiti dal regolamento CE n. 1606 del 2002, richiamato dall’art. 83 t.u.i.r., non sono espressamente derogati dalla legislazione tributaria e trovano traduzione nell’art. 2425-bis, comma 4, cod. civ. Ne consegue che la vendita e la contestuale locazione finanziaria del medesimo cespite non possono essere considerate separatamente ai fini fiscali, con imputazione integrale della plusvalenza all’esercizio della conclusione della compravendita.

Il Fatto

La contribuente, una società, aveva posto in essere nell’anno 2008 un’operazione di sale and lease back immobiliare, perfezionatasi il 10 giugno 2008. La società aveva ripartito la plusvalenza generata dall’operazione in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria, pari a 18 anni, anziché imputarla interamente all’esercizio 2008.

L’Agenzia delle entrate aveva notificato un avviso di accertamento ai fini Ires per l’anno d’imposta 2008, contestando proprio tale modalità di imputazione. La Commissione tributaria provinciale di Roma aveva accolto il ricorso della contribuente; la Commissione tributaria regionale del Lazio, con sentenza n. 2623/2016, aveva rigettato l’appello dell’Amministrazione finanziaria. L’Agenzia ha quindi proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

L’unico motivo di ricorso censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 85 t.u.i.r. e 2425-bis cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. L’Amministrazione ribadisce la necessità di considerare separatamente, ai fini fiscali, la compravendita immobiliare e il suo effetto traslativo, generatore della plusvalenza immediata e integrale, benché l’immobile sia stato locato al venditore nell’ambito della medesima operazione negoziale.

Il motivo è infondato. La Corte richiama il proprio orientamento secondo cui le plusvalenze derivanti dalla cessione di un bene in forza di un contratto di sale and lease back vanno contabilizzate ripartendo la somma finanziata in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria.

Il fondamento è nell’applicazione del principio contabile IAS 17: i principi contabili internazionali, ispirati al criterio della prevalenza della sostanza sulla forma e fatti propri dal regolamento CE n. 1606 del 2002, richiamato dall’art. 83 t.u.i.r., non sono espressamente derogati dalla legislazione tributaria e sono anzi tradotti nell’art. 2425-bis, comma 4, cod. civ. La Corte richiama sul punto Cass. n. 20327 del 2022 e Cass. n. 15024 del 2020.

Il ricorso è quindi rigettato. Le spese di legittimità sono compensate, in considerazione del fatto che l’orientamento giurisprudenziale si è formato e consolidato successivamente alla proposizione del ricorso: la Corte richiama Cass. n. 26343 del 2020, che ha riconosciuto, in pendenza del giudizio, un’incertezza normativa oggettiva in ordine all’imputazione temporale delle plusvalenze da sale and lease back, tra imputazione integrale nell’esercizio di realizzazione ai sensi dell’art. 86, comma 4, primo periodo, t.u.i.r. e ripartizione in funzione della durata del leasing ex art. 2425-bis cod. civ.

Quanto al contributo unificato, risultando soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito in quanto amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non trova applicazione l’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.