Sanatoria edilizia: legittimato anche il responsabile dell’abuso senza titolo di proprietà (TAR Sicilia n. 705 del 04.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi del combinato disposto degli artt. 36, 37 e 11, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, la legittimazione a presentare la SCIA in sanatoria non presuppone la titolarità del diritto di proprietà sull’immobile, essendo sufficiente che l’istante rivesta la qualità di responsabile dell’abuso, da intendersi come chi ha la materiale disponibilità del bene al momento dell’adozione della misura repressiva. L’amministrazione comunale ha il potere e il dovere di accertare il possesso di tale requisito, ma non è tenuta a svolgere complessi accertamenti istruttori né a sostituirsi al giudice civile in caso di contestazioni, dovendo verificare la sola disponibilità materiale in assenza di contestazioni di terzi fondate su elementi di immediata evidenza. Parimenti, nessuna norma subordina il rilascio del titolo in sanatoria alla preventiva identificazione catastale dell’opera abusiva: il previo aggiornamento catastale è richiesto solo in materia di condono edilizio e non integra un presupposto dell’accertamento di conformità.

Il Fatto

La ricorrente aveva acquistato un appartamento con contestuale diritto di posteggio in un’area coperta del pianterreno, vincolata a parcheggio e suddivisa in box esclusivi in assenza di titolo abilitativo; all’interno del proprio box era stato realizzato anche un soppalco senza titolo. L’amministrazione comunale aveva notificato un’ordinanza di demolizione nei confronti della ricorrente, quale detentrice responsabile dell’abuso.

Pur non avendo materialmente eseguito le opere, la ricorrente presentava una SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 37 d.P.R. n. 380/2001. Il Comune sospendeva l’efficacia della segnalazione, contestando la mancanza del titolo di proprietà, gli adempimenti catastali e il pagamento della sanzione, e adottava poi il rigetto definitivo per l’impossibilità di identificare l’immobile, privo di identificativo catastale. Avverso tale nota la ricorrente proponeva ricorso, affidato a un’unica doglianza di violazione degli artt. 11, 23 e 37 d.P.R. n. 380/2001 ed eccesso di potere. Il Comune non si costituiva in giudizio.

La Motivazione della Corte

In via preliminare il Collegio ha escluso che i documenti depositati dalla ricorrente in vista dell’udienza, attestanti il frazionamento e l’intervenuta usucapione dei box, potessero rilevare ai fini della decisione. La legittimità dell’atto impugnato va infatti valutata alla luce della situazione di fatto e di diritto esistente al momento della sua adozione, in applicazione del principio tempus regit actum, restando ferma la possibilità per l’amministrazione di considerare le sopravvenienze con atti successivi.

Nel merito, il Tribunale ha ritenuto fondato il ricorso sotto entrambi i profili. Quanto alla legittimazione, il combinato disposto degli artt. 36, 37, 11, 20 e 27 d.P.R. n. 380/2001 impone all’amministrazione di accertare il possesso del requisito in capo al richiedente, ma non di svolgere complessi accertamenti né di sostituirsi al giudice civile. La legittimazione spetta non solo al proprietario ma anche al solo responsabile dell’abuso, da intendersi come esecutore materiale dell’opera o chi abbia la disponibilità del bene al momento dell’emissione della misura repressiva.

La littera legis dell’art. 37 d.P.R. n. 380/2001, ratione temporis vigente, riconosceva la legittimazione al “responsabile dell’abuso o al proprietario dell’immobile”, in termini non dissimili dall’attuale art. 36-bis. Il Collegio richiama Cons. Stato n. 7812 del 2020, che esclude accertamenti istruttori complessi, e Cons. Stato n. 3587 del 2023, che include tra i legittimati i concessionari o conduttori dell’area, nonché TAR Campania n. 817 del 2025, che accoglie un’accezione ampia di responsabile. La disponibilità materiale del bene fonda tanto la legittimazione passiva a subire l’ordinanza di demolizione, quanto quella attiva alla regolarizzazione.

Nella specie non sono emerse posizioni di controinteresse, nonostante il Collegio abbia reiterato con due ordinanze istruttorie la richiesta di indicazione di eventuali controinteressati. Quanto al secondo profilo, nessuna norma subordina il titolo in sanatoria all’esatta identificazione catastale dell’opera. La ricorrente aveva indicato gli estremi catastali dell’area e gli elementi tecnici descrittivi dell’ubicazione e consistenza delle opere. L’aggiornamento catastale preventivo è richiesto solo in caso di condono edilizio, ex art. 39 l. n. 724/94, e non costituisce presupposto dell’accertamento di conformità: pretendere un tale adempimento introdurrebbe un onere non prescritto, potenzialmente gravoso per il privato. Il ricorso è pertanto accolto, con annullamento dell’atto impugnato e spese dichiarate irripetibili.