La sanzione pecuniaria per abuso edilizio è onere reale e segue il (TAR Lombardia n. 682 del 19.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione pecuniaria che fiscalizza l’abuso edilizio ai sensi dell’art. 33, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 non costituisce un’obbligazione sottoposta al regime ordinario della prescrizione e alla verifica di afflittività secondo i criteri Engel, ma va qualificata come onere reale, perché sostituisce la misura ripristinatoria. Ne consegue che l’obbligo di pagamento segue ogni passaggio di proprietà, senza interruzioni e indipendentemente dagli accordi tra privati. È irrilevante sia l’estraneità del nuovo proprietario alla realizzazione dell’abuso, sia la sua non conoscenza dell’abuso e delle relative sanzioni, poiché le misure ripristinatorie e la fiscalizzazione operano sul piano oggettivo, a garanzia dell’ordinata trasformazione del territorio. Il subentrante, che abbia avuto conoscenza della sanzione al momento dell’acquisto e abbia prestato acquiescenza all’accordo di rateizzazione richiamato nell’atto, non può svincolarsi dagli impegni assunti dal precedente proprietario.

Il Fatto

La società ricorrente ha acquistato all’asta, nell’ambito di una procedura fallimentare, un compendio immobiliare di casa di cura con residence. Il prezzo è stato fissato tenendo conto della sanzione pecuniaria già irrogata dal Comune al precedente proprietario per abusi edilizi consistenti in ristrutturazione con ampliamento e cambio di destinazione d’uso. La perizia di stima aveva precisato che sarebbe stato onere dell’aggiudicatario provvedere al pagamento della sanzione sostitutiva.

Dopo l’acquisto, il Comune ha chiesto alla ricorrente il saldo della sanzione. Per sottrarvisi, la società ha dapprima presentato una CILA, dichiarata inefficace, e poi un’istanza di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 o 36-bis d.P.R. n. 380/2001, finalizzata non a conservare l’abuso, ma a ripristinare lo stato originario dei luoghi. Il diniego è stato impugnato con motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale affronta anzitutto il profilo della ripartizione soggettiva. L’istruttoria disposta in sede cautelare ha chiarito che la sanzione riguarda esclusivamente il compendio acquistato dalla ricorrente e non gli altri lotti posti separatamente all’asta. Non sussistono quindi i presupposti per una ripartizione pro quota, né per individuare l’aumento di valore riferibile a ciascun proprietario.

Il nucleo argomentativo riguarda la natura giuridica della sanzione. Per il TAR le somme che fiscalizzano gli abusi non sono obbligazioni soggette a prescrizione e a verifica di afflittività, ma oneri reali, perché sostituiscono la misura ripristinatoria. L’obbligo segue il bene a ogni trasferimento, senza interruzioni. È irrilevante l’estraneità del nuovo proprietario all’abuso e alla relativa sanzione: le misure ripristinatorie e la fiscalizzazione operano su un piano oggettivo, a tutela dell’ordinata trasformazione del territorio.

La posizione della ricorrente è poi aggravata dal suo comportamento. Al momento dell’acquisto era a conoscenza dell’abuso, della sanzione e del carattere definitivo dell’accertamento, consolidato dalle pronunce del giudice amministrativo e dall’accordo di rateizzazione richiamato nell’atto di trasferimento. L’atto di vendita contiene una clausola che esclude riserve e la dichiarazione di conoscere le pendenze con il Comune. Vi è dunque piena acquiescenza.

Il Tribunale esamina infine la richiesta di ripristino. Il vecchio proprietario non aveva mai chiesto la rimessione in pristino, preferendo la via della fiscalizzazione, e la qualificazione dell’abuso come sostanziale, non sanabile, è divenuta definitiva. La ricorrente non può avviare ex novo la procedura sanzionatoria per mutarne l’esito, né usare la sanatoria — istituto conservativo — per conseguire un fine ripristinatorio. L’effetto del ripristino porterebbe all’affrancamento dalla sanzione e presupporrebbe la rinuncia del Comune a crediti accertati giudizialmente, possibile solo in presenza di un interesse pubblico e di una modifica della pianificazione: il compendio ricade tra i nuclei di antica formazione, dove la destinazione produttiva è vietata. Il ricorso è pertanto respinto, con compensazione delle spese.