SCIA in sanatoria: legittimato il responsabile dell’abuso, non serve il catasto (TAR Sicilia n. 702 del 04.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La legittimazione a presentare la SCIA in sanatoria non è riservata al proprietario dell’immobile, ma spetta anche al responsabile dell’abuso, identificato in chi, al momento dell’emissione della misura repressiva, abbia la disponibilità materiale del bene, indipendentemente dal titolo dominicale. Il Comune, a fronte dell’istanza di titolo edilizio, deve accertare la sola legittimazione del richiedente, senza svolgere complessi accertamenti istruttori né sostituirsi al giudice civile in caso di contestazioni. Il previo aggiornamento catastale dell’immobile non costituisce presupposto di ammissibilità della sanatoria, non essendo previsto dalla normativa vigente, a differenza di quanto richiesto per il condono edilizio. È illegittimo, pertanto, il rigetto della SCIA fondato sulla mancanza del titolo di proprietà e sull’assenza di identificazione catastale, quando l’opera sia inequivocabilmente individuabile e il richiedente ne abbia la piena disponibilità.

Il Fatto

La ricorrente ha impugnato la nota con cui il Comune ha rigettato la SCIA in sanatoria presentata ai sensi dell’art. 37 d.P.R. n. 380/2001 per la regolarizzazione di alcune opere eseguite in assenza di titolo abilitativo. Si tratta della divisione con tramezzatura di un’area a parcheggio al servizio di una unità condominiale, nonché della realizzazione di un wc e della regolarizzazione di un soppalco.

La ricorrente, titolare di un diritto di posteggio in parcheggio coperto, aveva acquistato l’unità abitativa nel 2010 con contestuale diritto di uso esclusivo del vano. L’area, già divisa in singoli box al momento dell’acquisto, era stata oggetto di un’ordinanza di demolizione notificata alla ricorrente in qualità di detentrice. Pur non avendo materialmente realizzato le opere, la ricorrente ha presentato la SCIA in sanatoria; il Comune l’ha sospesa e poi definitivamente rigettata per la mancanza del titolo di proprietà e l’impossibilità di identificazione catastale dell’immobile.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha accolto il ricorso, ritenendo fondati entrambi i nuclei argomentativi. Sul primo, il Tribunale ha richiamato il combinato disposto degli artt. 37, 11, comma 1, 20, comma 1, e 27 del d.P.R. n. 380/2001, evidenziando come l’autorità comunale debba accertare la sola legittimazione del richiedente, senza complessi accertamenti istruttori né sostituzione al giudice civile, dovendo verificare la disponibilità materiale del bene in assenza di contestazioni di terzi.

La Corte ha richiamato il consolidato indirizzo per cui la legittimazione alla sanatoria spetta non solo al proprietario ma anche al responsabile dell’abuso, inteso come esecutore materiale o chi abbia la disponibilità del bene al momento dell’emissione della misura repressiva, richiamando Cons. Stato, sez. II, n. 7812 del 2020, Cons. Stato, sez. VI, n. 7305 del 2018, Cons. Stato n. 3587 del 2023 e TAR Campania, sez. IV, n. 817 del 2025. La stessa littera legis dell’art. 37 riconosceva la legittimazione al “responsabile dell’abuso o al proprietario”, in termini non dissimili dall’attuale art. 36-bis.

Nel caso concreto, la qualifica della ricorrente di titolare del diritto di posteggio e di responsabile dell’abuso, in quanto avente piena disponibilità del bene, fonda simmetricamente la legittimazione passiva a subire l’ordinanza di demolizione e quella attiva alla regolarizzazione. Non sono emerse posizioni di controinteresse, nonostante due ordinanze istruttorie abbiano sollecitato il Comune a indicarle.

Sul secondo motivo, il Collegio ha dato atto che la ricorrente aveva indicato nella domanda il bene da sanare con gli estremi catastali, corredandolo di elementi tecnici e descrittivi idonei a individuare inequivocabilmente l’ubicazione e la consistenza delle opere. La normativa in materia di sanatoria non prevede il previo aggiornamento catastale, richiesto invece per il condono edilizio. La Corte ha concluso che pretendere tale adempimento a pena di inammissibilità significa introdurre un onere non prescritto, con potenziale inutile gravosità per il privato. Il ricorso è stato accolto, con annullamento dell’atto impugnato e spese compensate per la peculiarità della vicenda.