Sopraelevazione in area vincolata sanabile solo entro le tolleranze (TAR Emilia-Romagna n. 1045 del 03.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In un’area soggetta a vincolo paesaggistico e a inedificabilità assoluta, l’intervento che comporti un’innalzamento del fabbricato con aumento della volumetria non rientra nella nozione di ristrutturazione edilizia, che esige l’inalterazione delle componenti essenziali quali muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura. Tale incremento, ove superi le soglie di tolleranza costruttiva del 2% delle misure progettuali di cui all’art. 34, comma 2-ter, d.P.R. n. 380/2001, non è regolarizzabile e va ricondotto all’abuso edilizio di cui all’art. 31 del d.P.R. citato. La disciplina del “Salva Casa” (art. 36-bis d.P.R. n. 380/2001) non ha efficacia retroattiva e, in ogni caso, non consente di derogare ai vincoli paesaggistici né di superare il limite sostanziale della conservazione della sagoma e della volumetria.

Il Fatto

Il proprietario impugnava l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune per la realizzazione di una sopraelevazione del proprio fabbricato ad uso abitativo, in area sottoposta a vincolo paesaggistico ex art. 142, lettera c), d.lgs. n. 42/2004 e ricadente nella fascia di inedificabilità assoluta del fiume Secchia. L’intervento, eseguito in assenza di titolo abilitativo e di autorizzazione paesaggistica, era stato quantificato dall’Amministrazione in un innalzamento di circa 60 cm, mentre la consulenza tecnica d’ufficio, depositata nel corso del giudizio, aveva accertato un incremento pari a 30 cm.

Il ricorrente contestava l’inquadramento dell’abuso, sostenendo che la difformità dovesse essere ricondotta all’art. 14 della legge regionale n. 23/2004, con conseguente possibilità di regolarizzazione mediante sanzione pecuniaria, e che l’intervento fosse giustificato da esigenze di adeguamento sismico ed energetico successive al sisma del 2012. Invocava inoltre l’applicazione della normativa sopravvenuta del d.l. n. 69/2024 (cd. “Salva Casa”).

La Motivazione della Corte

Il TAR ha respinto il ricorso ritenendo fondate le deduzioni dell’Amministrazione. Ha chiarito che l’ordinanza di demolizione era stata adottata all’esito di un’istruttoria che aveva accertato la realizzazione di numerose opere abusive, tra cui la sopraelevazione, in un contesto di inedificabilità assoluta determinato dalla prossimità al corso d’acqua.

La sentenza ha escluso che l’intervento potesse essere qualificato come ristrutturazione edilizia, richiamando la definizione codificata dall’art. 3, comma 1, lettera d), d.P.R. n. 380/2001, che richiede l’inalterazione delle componenti essenziali dell’edificio. La modifica della sagoma e l’incremento volumetrico, accertati dalla CTU, rendevano l’opera non riconducibile alla categoria e non assistita dal titolo rilasciato per la sola ristrutturazione.

Sulla questione delle tolleranze costruttive, il Collegio ha rilevato come l’aumento di 30 cm, pur contenuto, superasse la soglia del 2% delle misure progettuali prevista dall’art. 34, comma 2-ter, d.P.R. n. 380/2001. Ha inoltre precisato, richiamando la giurisprudenza del Consiglio di Stato, che l’aumento di volumetria non può essere riferito all’incremento complessivo dell’edificio, ma va calcolato sulla base delle misure progettuali della singola unità immobiliare.

Quanto all’applicazione del d.l. n. 69/2024, il TAR ha affermato il principio del tempus regit actum: la legittimità del provvedimento va valutata in base alla normativa vigente alla sua adozione, intervenuta nel 2020. La disciplina del “Salva Casa”, come chiarito dal Consiglio di Stato, non ha efficacia retroattiva né può applicarsi ad interventi che non sarebbero comunque assentibili per contrasto con i vincoli paesaggistici e con il limite della conservazione della sagoma e della volumetria.

La sentenza ha quindi respinto il ricorso, confermando l’ordinanza di demolizione e condannando il ricorrente alla rifusione delle spese di giudizio.