Sottotetto trasformato in residenza legittima demolizione ex art 31 dPR 380/2001 (TAR Calabria n. 761 del 09.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione di un sottotetto assentito come volume tecnico in unità immobiliare autonomamente fruibile e destinata alla residenza integra totale difformità dal permesso di costruire o, comunque, variazione essenziale, ai sensi degli artt. 31 e 32 d.P.R. n. 380/2001. Il mutamento della destinazione d’uso da servizio a residenza aggrava il carico urbanistico e altera gli standard del d.m. n. 1444/1968, con conseguente obbligo, per l’amministrazione, di adottare l’istanza demolitoria quale atto dovuto e vincolato. Le tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001 non operano quando la cubatura è stata creata ex novo e non semplicemente aumentata entro il limite del 2 per cento. La pretermissione delle garanzie partecipative, ai sensi dell’art. 7 legge n. 241/1990, non invalida il provvedimento ripristinatorio, trattandosi di attività vincolata rispetto alla quale l’apporto dell’interessato è ultroneo.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un immobile assentito con permesso di costruire nel 2003, ha impugnato l’ordinanza con cui il Comune gli ha ordinato la demolizione delle opere realizzate in difformità dal titolo, consistente nell’innalzamento della quota d’imposta delle falde di copertura del tetto, con incremento volumetrico contestato in circa 99,26 mc, tale da rendere il sottotetto compatibile con finalità abitative.

Il ricorrente ha dedotto la violazione dell’art. 7 legge n. 241/1990, il contrasto con le leggi regionali in materia di recupero dei sottotetti, nonché la riconducibilità delle difformità alle tolleranze costruttive o a variazioni non essenziali. Il Comune non si è costituito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha preliminarmente escluso che la SCIA depositata in corso di causa potesse qualificarsi come istanza di sanatoria, trattandosi di mera comunicazione di lavori manutentivi su opera abusiva, destinati a seguirne le sorti.

Nel merito, il TAR ha respinto la censura sulla violazione dell’art. 7 legge n. 241/1990, richiamando il costante orientamento secondo cui, in materia di vigilanza edilizia, la pretermissione delle garanzie partecipative non ha portata invalidante ai sensi dell’art. 21-octies legge n. 241/1990, essendo il potere vincolato all’accertamento della natura abusiva dell’opera.

Il Collegio ha poi ricostruito la disciplina dei volumi tecnici, esclusi dal calcolo della volumetria solo a condizione che non assumano le caratteristiche di vano chiuso, autonomamente utilizzabile e suscettibile di abitabilità. Nella specie, l’innalzamento dell’altezza media del tetto da 2,13 a 2,57 ml, la creazione di forature sulle pareti perimetrali e la realizzazione di un balcone corrente lungo tutto il perimetro hanno attribuito al piano una destinazione abitativa non prevista in progetto.

Ne è conseguita la qualificazione dell’intervento come totale difformità o, comunque, come variazione essenziale ex art. 32, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 380/2001, per mutamento della destinazione d’uso implicante variazione degli standard. Il TAR ha escluso l’operatività delle tolleranze costruttive e della disposizione che sottrae a variazione essenziale gli interventi sui volumi tecnici, poiché questi ultimi non possono dirsi urbanisticamente irrilevanti quando snaturano la loro vocazione.

Infine, il Collegio ha ritenuto prive di pregio le censure sulla normativa regionale, che comunque presuppone un provvedimento autorizzativo mai rilasciato, e ha confermato l’obbligo del Comune di garantire il ripristino dell’assetto urbanistico ed edilizio violato.