Trasformazione abitativa del sottotetto e demolizione delle opere al piano quarto (TAR Piemonte n. 918 del 21.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La modifica della destinazione d’uso di un sottotetto da locale accessorio ad abitazione integra un mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico, subordinato al rilascio del permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 380/2001, restando irrilevante che gli spazi siano o meno effettivamente abitati. Il vincolo unilaterale di “non abitabilità” non impone solo di astenersi dall’uso abitativo di fatto, ma implica la conservazione dell’uso accessorio e la rinuncia a ogni trasformazione edilizia incompatibile. Le difformità interne dell’appartamento sottostante, autonome e scindibili sotto il profilo materiale e funzionale rispetto agli abusi del sottotetto, non possono essere attratte de plano nel medesimo regime sanzionatorio-ripristinatorio, ove l’Amministrazione non abbia individuato un indice di collegamento materiale e teleologico tra le opere.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un appartamento al quarto piano collegato mediante scala interna a un sottotetto accessorio. Il fabbricato fu realizzato a seguito di approvazione del P.E.C., di una d.i.a. sostitutiva del permesso di costruire e di una successiva d.i.a.; prima dell’avvio dei lavori la società dante causa stipulò, in conformità all’allora vigente art. 21 delle N.t.a., un atto di vincolo unilaterale con cui si obbligava a non destinare all’abitazione i locali del piano sottotetto. Nel corso dei lavori, ultimati nel 2008, in tutti gli otto sottotetti del complesso furono realizzate pareti interne e collocati gli impianti elettrico, termico e idraulico. Il ricorrente depositò poi una c.i.l.a. per la conservazione delle modifiche interne, ma il Comune la ritenne inefficace. All’esito di un sopralluogo del novembre 2020 e del relativo procedimento sanzionatorio, l’Amministrazione ingiunse la rimessione in pristino con demolizione ai sensi degli artt. 31 e 32 del d.P.R. n. 380/2001, contestando la trasformazione abitativa del sottotetto e alcune modeste opere interne al quarto piano.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla constatazione che il ricorso riproduce quello di altri proprietari degli otto sottotetti del medesimo condominio, già parzialmente accolto con tre sentenze “gemelle” di identico contenuto: le motivazioni ivi espresse si attagliano anche alla fattispecie in esame.

Sul primo motivo, relativo alle opere del sottotetto, il Tribunale rileva che gli interventi non incidono sulla mera distribuzione degli ambienti interni, come sostenuto dal ricorrente. Le fotografie allegate al verbale di sopralluogo mostrano finiture, serramenti interni, dotazioni impiantistiche, riscaldamento e servizi igienici propri della destinazione abitativa. Per consolidato orientamento, la modifica della destinazione del sottotetto da deposito ad abitativo integra un mutamento tra categorie funzionalmente autonome, subordinato al permesso di costruire; nella stessa direzione opera l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, che qualifica come rilevante ogni utilizzo diverso da quello originario, ancorché non accompagnato da opere edilizie. È irrilevante che gli spazi siano o meno abitati, essendo sufficiente una modifica edilizia che vari le oggettive attitudini funzionali del bene. Neppure la disciplina locale offre spunti diversi: l’art. 21 delle N.t.a., sia nella formulazione vigente al momento delle opere sia in quella introdotta con la variante n. 78/2020, ha sempre previsto il computo della volumetria dei sottotetti destinati ad uso abitativo e il divieto di trasformazioni edilizie e impiantistiche atte a renderli abitabili. La censura è infondata; il dispositivo va interpretato come prescrittivo dell’eliminazione delle sole opere e degli impianti eccedenti quanto assentito.

Sul secondo motivo, concernente le opere al piano quarto, il Collegio ricorda il principio della visione complessiva e non atomistica dell’abuso edilizio, che vieta di scomporne una parte per negare l’assoggettabilità a una determinata sanzione. Tale principio trova però temperamento quando l’abusività investe singole porzioni autonome e scindibili sotto il profilo materiale e funzionale. Nel caso di specie, la scala interna collega due porzioni che permangono separate, distinte e dotate di destinazione funzionale autonoma; le opere al quarto piano sono prive di incidenza sui parametri volumetrici e di superficie. L’Amministrazione, non avendo individuato alcun indice di collegamento materiale e teleologico, non avrebbe dovuto parificare sul piano sanzionatorio le lievi difformità delle pareti interne dell’alloggio ai più gravi abusi del sottotetto. L’ordinanza è quindi illegittima quanto al punto b). Il ricorso è respinto sul primo motivo e accolto sul secondo, con compensazione delle spese per reciproca soccombenza.