Mutamento d’uso del sottotetto e sanzione demolitoria delle opere accessorie (TAR Piemonte n. 919 del 21.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione del sottotetto da locale accessorio a spazio abitativo integra un mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico, subordinato al permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 380/2001, restando irrilevante che gli ambienti siano o meno effettivamente abitati. L’atto di vincolo unilaterale di non abitabilità non impone solo di astenersi dall’uso abitativo di fatto, ma implica la conservazione del locale ad uso accessorio, con rinuncia a ogni trasformazione edilizia incompatibile. In sede sanzionatoria, il principio della visione complessiva e non atomistica dell’abuso trova temperamento quando le opere investano porzioni autonome e scindibili sotto il profilo materiale e funzionale: le lievi difformità interne dell’appartamento sottostante non possono essere parificate agli abusi del piano soprastante.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un appartamento al terzo piano collegato da scala interna a un sottotetto pertinenziale, in un fabbricato realizzato dalla società dante causa sulla base di titoli edilizi e di un atto di vincolo unilaterale con cui la società si era obbligata a non destinare ad abitazione i locali del piano sottotetto.

A seguito di sopralluogo, il Comune ha contestato la trasformazione ad uso abitativo del sottotetto — con tramezzature e impianti elettrici, termici e idrici — e talune modeste opere interne dell’alloggio al piano terzo. Con ordinanza dirigenziale ha quindi ingiunto la demolizione e la rimessione in pristino ai sensi degli artt. 31 e 32 del d.P.R. n. 380/2001. Il destinatario ha impugnato il provvedimento, deducendo la qualificazione delle opere come manutenzione straordinaria soggetta a c.i.l.a.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama anzitutto le sentenze gemelle già rese su ricorsi identici proposti dagli altri proprietari dei sottotetti dello stesso edificio, alle cui conclusioni si allinea.

Quanto al primo motivo, il Tribunale esclude che gli interventi nel sottotetto si riducano a una diversa distribuzione degli spazi interni: le fotografie del sopralluogo mostrano finiture, serramenti, impianti di riscaldamento e servizi igienici propri della destinazione abitativa. Per consolidato orientamento, il passaggio da deposito ad abitazione integra un mutamento tra categorie funzionalmente autonome, subordinato al permesso di costruire; rileva in tal senso l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, che qualifica come rilevante ogni utilizzo riconducibile a una diversa categoria funzionale, ancorché non accompagnato da opere edilizie.

È irrilevante che gli spazi siano attualmente abitati: basta la modifica edilizia idonea a variare le oggettive attitudini funzionali del bene. Neppure la disciplina urbanistica locale giova al ricorrente. L’art. 21 delle N.t.a., nella stesura previgente, non imponeva soltanto di astenersi dall’uso abitativo, ma implicava la conservazione ad uso accessorio del locale. La variante n. 78/2020, pur riferita a parametri dimensionali e di accessibilità, permane ostativa a trasformazioni edilizie e impiantistiche volte a renderlo abitabile.

Il primo motivo è dunque infondato, con la precisazione che il dispositivo va interpretato come prescrittivo dell’eliminazione delle sole opere e degli impianti eccedenti quanto precedentemente assentito.

Il secondo motivo è invece fondato. Il Collegio non ignora il principio della visione complessiva e non atomistica dell’abuso, che impedisce di scomporre l’intervento per sottrarlo a una determinata sanzione. Tale principio, tuttavia, trova temperamento quando l’abuso investa porzioni autonome e scindibili sotto il profilo materiale e funzionale. Nella specie, la traslazione dei tramezzi nell’appartamento al terzo piano, priva di incidenza su volumetria e superficie, riguarda una porzione separata e con destinazione funzionale autonoma rispetto al sottotetto. L’Amministrazione, non avendo individuato alcun indice di collegamento materiale e teleologico, non avrebbe dovuto parificare sul piano ripristinatorio le lievi difformità dell’alloggio ai più gravi abusi del piano soprastante.

Il ricorso è pertanto respinto quanto al primo motivo e accolto quanto al secondo, con compensazione delle spese per la reciproca soccombenza.