Supercondominio, distanze legali e limiti del giudicato (Cass. civ. Sez. II n. 33809 del 23.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di rapporti tra condomini, o tra essi e un condominio, non sussiste un’inapplicabilità assoluta delle norme sulle distanze legali, che sono applicabili in quanto compatibili con la disciplina del condominio e, in particolare, con l’art. 1102 cod. civ. Ne consegue che l’accertata violazione di una distanza legale con condanna alla demolizione non fa ritenere automaticamente esclusa l’esistenza di un supercondominio. La sentenza passata in giudicato resa nei confronti del costruttore, estraneo al successivo giudizio, non è idonea a spiegare effetti di giudicato nei rapporti tra i condomini e il condominio. In tema di supercondominio, la configurabilità del rapporto di fatto presuppone una proprietà qualificabile come comune ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., non essendo sufficiente la sola fruizione di cose, impianti o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici.

Il Fatto

Alcuni proprietari di appartamenti di una palazzina di un complesso immobiliare propongono opposizione avverso un decreto ingiuntivo emesso su richiesta dell’amministratore condominiale. In via riconvenzionale domandano la nullità, o in subordine l’illegittimità, dell’atto di costituzione del condominio, deducendo l’indipendenza delle palazzine e l’insussistenza di beni strumentali comuni.

Sospesa l’opposizione per competenza, il giudizio è riassunto davanti al Tribunale, che riconosce l’esistenza del supercondominio e respinge le pretese degli opponenti. La Corte d’Appello rigetta il gravame, reputando irrilevante il giudicato invocato dagli appellanti. Propongono quindi ricorso per cassazione gli originari opponenti, con quattro censure; il condominio resta intimato.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il motivo con cui i ricorrenti sostengono che l’ordine di demolizione per violazione delle distanze legali avrebbe implicitamente escluso il supercondominio, non essendo le distanze applicabili tra costruzioni appartenenti al medesimo condominio. Il motivo è infondato.

Premesso che non risulta la partecipazione del condominio al giudizio sfociato nella sentenza passata in giudicato, la Corte osserva che nei rapporti tra condomini, o tra essi e un condominio, le norme sulle distanze legali sono applicabili purché compatibili con le disposizioni in materia condominiale, in particolare con l’art. 1102 cod. civ., richiamando Cass. n. 10477 del 2023. Non è prevista alcuna inapplicabilità assoluta idonea a far ritenere automaticamente escluso il supercondominio per effetto dell’accertata violazione di una distanza con condanna alla demolizione. Il motivo non si confronta con tale principio.

Il secondo motivo, relativo all’omesso esame di un fatto decisivo, è dichiarato inammissibile ex art. 348 ter, ultimo comma, cod. proc. civ., perché le sentenze di merito, unanimi nel respingere la domanda di accertamento negativo, hanno ricostruito i fatti in modo conforme.

Il terzo motivo, sulla violazione degli artt. 1117 e 1117-bis cod. civ., è parimenti inammissibile perché non attinge la ratio decidendi della sentenza impugnata. La Corte ribadisce il principio per cui, per configurare un rapporto di supercondominialità di fatto, è indispensabile l’esistenza di una proprietà comune ex art. 1117 cod. civ., sulla quale insistano cose, impianti o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo sufficiente la sola fruizione di beni insistenti su proprietà esclusiva di uno solo (Cass. n. 27998 del 2025; Cass. n. 5023 del 2022). Nella specie, però, la sentenza ha fondato l’accertamento non solo sulla CTU, ma anche sul regolamento condominiale e su delibere assembleari non impugnate, configurando così un supercondominio basato anche su atti deliberativi. Tale ratio non è attinta dal motivo.

Il quarto motivo, sull’omessa considerazione di un fatto storico decisivo circa la mancata prova della proprietà comune, è dichiarato inammissibile ex art. 348 ter, ultimo comma, cod. proc. civ. per le stesse ragioni del secondo. La Corte rigetta quindi il ricorso e dà atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.