Tettoia di 180 mq non è pertinenza edilizia e necessita del permesso di costruire (Cons. Stato n. 10372 del 29.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La tettoia installata su aree pertinenziali di un edificio è sottratta al regime del permesso di costruire solo quando la conformazione e le ridotte dimensioni rendono evidente e riconoscibile la sua finalità di arredo o di riparo e protezione. Il manufatto di ampie dimensioni, stabilmente ancorato al suolo e idoneo a creare una superficie coperta in modo permanente, integra invece una stabile trasformazione del territorio con aumento del carico urbanistico, e richiede il titolo abilitativo. Il concetto di pertinenza edilizia ha portata più ristretta dell’omologo istituto civilistico: rilevano le dimensioni del manufatto e la sua esternalità rispetto alla sagoma dell’edificio principale. L’ordinanza di demolizione, in quanto atto dovuto e vincolato, non richiede la comunicazione di avvio del procedimento ai sensi dell’art. 7 della legge n. 241/1990.

Il Fatto

Una società proprietaria di un fondo ha realizzato, senza alcun titolo abilitativo, una tettoia con struttura in acciaio e copertura in lamiera, di circa 180 mq, posta a copertura di posti auto scoperti. Il Comune ha adottato un’ordinanza dirigenziale di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.

La società ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Campania, che ha respinto il ricorso. Propone quindi appello, riproponendo le censure disattese in primo grado, mentre il Comune si costituisce resistendo al gravame.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto l’istanza di sospensione del giudizio, motivata dalla pendenza, davanti al TAR, di una controversia sulla nota con cui il Comune ha annullato la SCIA relativa alla medesima tettoia. L’istanza è respinta: la legittimità dell’ordine di demolizione non dipende dall’esito del giudizio sulla successiva SCIA, giacché è semmai quest’ultimo provvedimento a fondarsi sulla precedente ordinanza.

Nel merito, l’appellante insiste sul carattere pertinenziale dell’opera, desunto dall’apertura integrale su tre lati e parziale sul quarto, sostenendo che le dimensioni non rileverebbero. La tesi non convince. Il Collegio richiama l’orientamento consolidato secondo cui le tettoie accessorie restano fuori dal permesso di costruire solo se conformazione e ridotte dimensioni rendono evidente la funzione di arredo o riparo; diversamente, quando le dimensioni arrecano una visibile alterazione dell’edificio o una durevole trasformazione del territorio, il titolo è necessario (richiamata TAR Campania, Salerno, sez. II, n. 2654 del 2023).

Il Collegio valorizza il Cons. Stato, Sez. II, n. 4366 del 2024, che ha escluso la qualifica di mero elemento di arredo per una tettoia di oltre 400 mq, chiarendo che la pertinenza edilizia ha portata assai più ristretta dell’istituto civilistico e che assume rilievo il manufatto di notevoli dimensioni esterno alla sagoma dell’edificio principale.

Quanto alla struttura per posti auto, si richiama il principio per cui il permesso è necessario quando la costruzione non è temporanea, incide sull’assetto del territorio e crea una superficie coperta stabile e permanente; solo le opere facilmente rimovibili e prive di ancoraggi al suolo rientrano nell’edilizia libera (C.G.A.R.S. n. 207 del 2024). Nella specie la tettoia, per estensione e carattere permanente su pali di acciaio, integra una significativa alterazione dei luoghi.

Il secondo motivo, relativo alla mancata comunicazione di avvio, è respinto: nel procedimento sanzionatorio edilizio, di natura vincolata, non trovano applicazione le regole dell’art. 7 della legge n. 241/1990, e opera comunque l’art. 21-octies, comma 2, secondo periodo, della legge n. 241/1990. Infondato è anche il motivo sulla condanna alle spese, conseguenza fisiologica della soccombenza. L’appello è dunque respinto, con condanna dell’appellante alle spese.