Tettoia non pertinenza e ordine demolizione atto vincolato (Cons. Stato n. 5400 del 06.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile soltanto a opere di modesta entità e accessorie rispetto a un’opera principale, come piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici e simili. Non può essere qualificata pertinenza la tettoia che, per dimensioni e funzione, si connoti per una propria autonomia rispetto all’opera principale, alteri la sagoma del fabbricato, crei nuove superfici utili stabilmente infisse al suolo e sia collegata al manufatto al quale aderisce: tale opera richiede il permesso di costruire. In pendenza di un procedimento di condono edilizio è illegittima la realizzazione di opere aggiuntive rispetto a quelle oggetto di condono. L’ordine di demolizione, in quanto atto vincolato e rigidamente ancorato al ricorrere dei presupposti di fatto e di diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse diverse dal ripristino della legalità violata, neppure se interviene a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso.

Il Fatto

Un’originaria ricorrente impugnava davanti al TAR Lazio la Determinazione Dirigenziale con cui Roma Capitale aveva ingiunto la demolizione di un manufatto in muratura, destinato ad abitazione, e di una tettoia realizzata in aderenza a un secondo manufatto, oggetto invece di istanza di condono edilizio. La ricorrente sosteneva la natura pertinenziale della tettoia e la preesistenza del fabbricato, risalente a un’epoca in cui non era richiesto il permesso di costruire, oltre al difetto di motivazione e alla lesione delle prerogative procedimentali.

Deceduta l’originaria ricorrente, i successori universali riassumevano il processo, che era definito dal TAR con rigetto. La parte soccombente proponeva appello, deducendo difetto di istruttoria, lesione del contraddittorio, travisamento dei presupposti sulla preesistenza e assenza di natura pertinenziale della tettoia.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato disattende in via preliminare l’istanza di rinvio, rilevando che non ricorrono le circostanze eccezionali richieste dall’art. 73, comma 1-bis, cod. proc. amm. e che la causa è sufficientemente istruita, risultando i documenti depositati non indispensabili ai fini del decidere.

Nel merito, il Collegio esclude il difetto di istruttoria. Dagli accertamenti eseguiti in sede di sopralluogo emerge che solo il secondo manufatto, quello al quale aderisce la tettoia, era oggetto dell’istanza di condono ex lege n. 724/1994, mentre il primo e la tettoia erano privi di titolo. Il provvedimento individua esattamente gli interventi da demolire, e la stessa originaria ricorrente distingueva tra l’immobile abusivo e quello condonato.

Il secondo motivo è infondato sotto il profilo partecipativo. La diffida a sospendere i lavori, notificata prima dell’ordine di demolizione, ha effetto equipollente alla comunicazione di avvio del procedimento. Il tempo trascorso non inficia la valenza comunicativa dell’atto, poiché la parte era stata messa a conoscenza dell’abuso e della volontà repressiva dell’amministrazione, né il decorso del tempo consolida aspettative in presenza di un illecito permanente. L’ordine è comunque atto vincolato, con dequotazione della doglianza ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990. La carenza di motivazione è esclusa, richiamando l’Adunanza Plenaria n. 9 del 2017.

Il terzo motivo non è accolto: la parte non ha fornito alcuna prova sulla data di realizzazione dell’edificio, e l’accatastamento del 2005 colloca il manufatto in un’epoca in cui il permesso di costruire era necessario.

Infine, il Collegio esclude la natura pertinenziale della tettoia: per dimensioni non modeste, alterazione della sagoma del fabbricato e creazione di nuove superfici utili stabilmente infisse al suolo, l’opera richiedeva il permesso di costruire. Rileva inoltre l’illegittimità delle opere aggiuntive realizzate in pendenza del condono ed è necessaria l’ulteriore illegittimità dovuta alla concomitante pendenza dell’istanza di condono che interessava il fabbricato principale. Il gravame è quindi rigettato, con condanna della parte appellante alle spese processuali, liquidate in complessivi euro quattromila.