Tolleranze edilizie irrilevanti nei rapporti tra privati e luci irregolari (Cass. civ. Sez. II n. 20807 del 23.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le tolleranze costruttive previste dall’art. 34, comma 2-ter, d.P.R. n. 380 del 2001 e dall’art. 34-bis, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001 riguardano la conformità dell’opera alla normativa edilizia e operano esclusivamente nei rapporti tra il privato costruttore e la pubblica amministrazione, non anche nei rapporti tra privati confinanti. Ne consegue che, in tema di distanze legali, il giudice civile non può dichiarare irrilevante la sopraelevazione accertata invocando la soglia di tolleranza del 2 per cento. Quanto alle luci, l’apertura che presenti le caratteristiche della luce, pur se irregolare rispetto all’art. 901 cod. civ., deve essere resa conforme ai sensi dell’art. 902, secondo comma, cod. civ., anche mediante sopraelevazione all’altezza minima, quando l’adeguamento sia in concreto idoneo a soddisfare l’esigenza di aria e luce, non potendo il giudice affermare il diritto di mantenere luci non regolarizzabili.

Il Fatto

Un proprietario di più fondi con sovrastante fabbricato convenne in giudizio i titolari dell’immobile confinante per ottenere l’accertamento dell’esatto confine, l’arretramento a distanza di legge della nuova costruzione con parziale demolizione, il rilascio di una grotta sotterranea e il risarcimento dei danni. I convenuti aderirono alla domanda di regolamento di confini, chiesero la disapplicazione dei provvedimenti amministrativi e proposero domanda riconvenzionale.

Il Tribunale accolse solo l’accertamento del confine, respingendo le ulteriori domande attoree. La Corte d’Appello rigettò l’impugnazione. Il ricorrente propose ricorso per cassazione affidato a dieci motivi; la controricorrente resistette e l’altra intimata non si costituì.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato congiuntamente i primi motivi, tutti accomunati da un’inammissibile commistione tra vizi di violazione di legge e critiche motivazionali e dal mancato assolvimento dell’onere di specificazione imposto dall’art. 366, n. 4, cod. proc. civ. Il ricorrente avrebbe dovuto indicare le norme violate e raffrontarle con le affermazioni in diritto della sentenza impugnata, senza demandare alla Corte una ricerca esplorativa.

Quanto alla dedotta motivazione apparente, la Corte ha richiamato il “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità e i principi delle Sezioni Unite n. 8053 del 2014 e n. 2767 del 2023. Il vizio ricorre solo quando la motivazione non renda percepibile il fondamento della decisione. Nella specie i giudici di merito hanno diffusamente argomentato la preferenza per la prima consulenza tecnica, la scelta del criterio catastale, la proprietà dei manufatti e la qualificazione delle aperture.

I motivi incentrati sul travisamento della prova e sull’omesso esame di fatti decisivi sono stati dichiarati inammissibili per violazione della regola della cd. doppia conforme di cui all’art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ.: il ricorrente non ha indicato le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e di quella d’appello, dimostrandone la diversità.

Il settimo motivo è stato accolto. La Corte ha ribadito che le tolleranze costruttive del 2 per cento attengono al rapporto tra privato e pubblica amministrazione, non a quello tra privati. Erra, dunque, la sentenza che considera irrilevante la sopraelevazione accertata perché ricompresa nella percentuale urbanistica.

L’ottavo motivo è stato parimenti accolto. I giudici di merito avevano escluso la perdita delle caratteristiche di luce per la presenza di inferriate fisse e vetri opachi. La Corte ha osservato che tali considerazioni non si confrontano con l’art. 901 cod. civ. e con i requisiti ivi previsti; la luce irregolare deve essere resa conforme ai sensi dell’art. 902, secondo comma, cod. civ., anche mediante sopraelevazione. Il decimo motivo è rimasto assorbito. Il ricorso è stato quindi accolto, con cassazione e rinvio alla Corte d’Appello in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.