Trasformazione del tetto comune e sopraelevazione: oneri di allegazione in Cassazione (Cass. civ. Sez. II n. 12780 del 13.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione del tetto comune in terrazza di uso esclusivo ad opera del condomino proprietario del piano sottostante integra una modifica di parte comune, disciplinata dall’art. 1102 c.c., e non una sopraelevazione ex art. 1127 c.c., che presuppone la realizzazione di nuove opere con incremento di volumi e superfici. L’intervento è legittimo solo se produce modifiche non significative della consistenza del bene e se tecniche costruttive adeguate salvaguardano la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture. Il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione di violazione di legge o di omesso esame di un fatto decisivo, miri a una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito è inammissibile. L’eccezione di giudicato esterno non può essere dedotta per la prima volta in cassazione se il giudicato si è formato nel corso del giudizio di merito.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria dell’ultimo piano di un edificio, aveva trasformato il tetto a falde — comune anche alle altre due sorelle, proprietarie di appartamenti ai piani inferiori — in terrazza e locali di servizio esclusivo del proprio appartamento. La controricorrente, comproprietaria di un appartamento al primo piano, aveva agito in giudizio per ottenere il ripristino dello stato originario.

Il Tribunale prima e la Corte d’Appello di Napoli poi avevano accolto la domanda, accertando che l’opera non costituiva una modifica non significativa della consistenza del bene e che aveva arrecato pregiudizio anche al decoro architettonico dell’edificio. La ricorrente propone ricorso per cassazione con tre motivi, chiedendo la decisione ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c. a seguito di proposta di inammissibilità o manifesta infondatezza.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i primi due motivi, con cui la ricorrente lamentava l’omesso esame di un fatto decisivo e la violazione degli artt. 1102, 1127, 1067 e 2697 c.c., sostenendo che dall’accertamento tecnico non emergeva alcun sacrificio concreto per la comproprietaria del piano inferiore. I motivi sono inammissibili: si limitano a prospettazioni in fatto, contrarie a quanto accertato in appello, e si scontrano con il principio per cui è inammissibile il ricorso che, sotto l’apparente deduzione di violazione di legge o di omesso esame di un fatto decisivo, miri in realtà a una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Cass. Sez. U. n. 34476 del 27.12.2019).

La Corte di Appello aveva richiamato Cass. n. 14107 del 2012 e Cass. n. 2126 del 29.01.2021, secondo cui il condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può trasformarlo in terrazza di uso esclusivo solo se l’intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura delle sottostanti strutture. Aveva quindi verificato concretamente, sulla base della relazione del CTU, che la dimensione e la rilevanza dell’opera rispetto all’originario elemento strutturale escludevano modifiche non significative e che l’opera aveva recato pregiudizio anche al decoro architettonico.

Quanto al terzo motivo, la ricorrente deduceva l’erronea esclusione del proprio diritto di sopraelevare e l’omesso rilievo di un preteso giudicato esterno scaturente da una sentenza del Tribunale in tema di tabelle millesimali. La prima deduzione è infondata: sul richiamo a Cass. n. 11490 del 2020, la Corte di Appello ha correttamente distinto le modifiche di parti comuni, tra cui rientra il tetto ex art. 1117 c.c., dalla sopraelevazione ex art. 1127 c.c., ravvisando nella specie una modifica del tetto comune effettuata con violazione dei diritti di comproprietà.

La seconda deduzione è inammissibile: la sentenza invocata non è prodotta con attestazione del passaggio in giudicato, non è indicato quando sarebbe stata prodotta la sentenza né quando sarebbe stata sollevata l’eccezione, e l’eccezione di giudicato esterno riferita a una sentenza anteriore all’inizio del processo di appello non può essere sollevata per la prima volta in sede di legittimità (Cass. n. 5370 del 2024). Il ricorso è quindi rigettato, con condanna alle spese e applicazione dell’art. 96, commi terzo e quarto, cod. proc. civ.