Condominialità presunta della corte comune e limiti del sindacato in cassazione (Cass. civ. Sez. II n. 12779 del 13.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di comunione e condominio, le caratteristiche strutturali di un’area posta in adiacenza ai fabbricati delle parti, con funzione di dare agli stessi aria e luce, e la sua destinazione a parcheggio di tutti i proprietari degli immobili frontisti fondano la presunzione di condominialità della corte comune. Il riferimento, contenuto nei singoli titoli di acquisto, a “diritti sulla corte comune la cui destinazione è in parte anche per la sosta di autoveicoli” non attribuisce la proprietà esclusiva dell’area ad alcuni soltanto dei comproprietari, con esclusione degli altri. Le censure che contestano l’accertamento del giudice di merito sul contenuto dei titoli e sulla natura dell’area, senza dedurre violazioni delle norme sull’interpretazione del contratto, si risolvono in doglianze di merito, inammissibili in sede di legittimità. L’accertamento dell’interesse ad agire con sentenza non definitiva non preclude la dichiarazione di infondatezza della domanda nel merito, perché quella condizione dell’azione si valuta sulla sola prospettazione della parte attrice.

Il Fatto

I ricorrenti agiscono per l’accertamento dei rispettivi diritti di comproprietà su un’area di terreno, definita “corte”, posta in adiacenza dei fabbricati ad uso abitativo delle parti e utilizzata come parcheggio dai convenuti, oltre che per la regolamentazione dell’uso dell’area stessa.

La Corte d’appello, con sentenza non definitiva, riforma la decisione di primo grado e dichiara ammissibili entrambe le domande sotto il profilo dell’interesse ad agire. Con la sentenza definitiva rigetta la domanda di accertamento e dichiara inammissibile quella di regolamentazione dell’uso, non preceduta da alcuna istanza di convocazione dell’assemblea dei comproprietari e carente di specificità. I ricorrenti propongono ricorso per cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, fondato sulla non contestazione ex art. 115 cod. proc. civ., è infondato. La Corte rileva che l’allegazione originaria riguardava l’accertamento dei diritti reali di tutti i proprietari delle unità prospettanti sull’area, prospettiva diversa da quella poi sostenuta nel ricorso. Alcuni convenuti non si erano costituiti e altri avevano invocato l’usucapione, cosicché il principio di non contestazione non poteva operare nei loro confronti.

Il secondo, il terzo e il quarto motivo sono esaminati congiuntamente perché veicolano la medesima tesi: i titoli di acquisto attribuirebbero la comproprietà dell’area soltanto ai ricorrenti e ad altri due soggetti. La Corte li dichiara inammissibili, perché la tesi si riduce a un’affermazione apodittica, contraria all’accertamento del giudice di merito, e non deduce violazioni delle norme sull’interpretazione dei contratti, ovvero degli artt. 1362 ss. cod. civ.

Il giudice di merito ha escluso che dai titoli potessero desumersi elementi contrari alla presunzione di condominialità della corte, fondata sulle caratteristiche strutturali dell’area e sulla sua destinazione a parcheggio di tutti i frontisti. Le censure relative agli artt. 1100 e 1117 cod. civ. contestano l’accertamento del fatto e la valutazione delle prove, non consentiti in sede di legittimità, come già affermato dalle Sezioni Unite n. 898 del 14/12/1999. Il quarto motivo introduce inoltre circostanze di fatto nuove.

Il quinto motivo è infondato perché sovrappone il piano dell’ammissibilità a quello della fondatezza: l’affermazione dell’interesse ad agire ex art. 100 cod. proc. civ. non preclude la dichiarazione di infondatezza nel merito, valutandosi quella condizione sulla sola prospettazione della parte attrice.

Il sesto motivo, relativo all’art. 1105, comma 4, cod. civ., è inammissibile. La sentenza impugnata ha fondato l’inammissibilità della domanda di regolamentazione su tre autonome rationes decidendi, e il ricorso censura solo la mancata convocazione dell’assemblea. Opera quindi il principio per cui la ritenuta infondatezza delle censure mosse a una sola delle ragioni autonome rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le doglianze sulle altre, secondo Cass. n. 2108 del 2012. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e applicazione dell’art. 96 cod. proc. civ..