Usucapione e detenzione qualificata da preliminare di compravendita (Cass. civ. Sez. II n. 10986 del 26.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il possesso ad usucapionem non può sorgere per accordo delle parti. Chi riceve la disponibilità di un immobile in forza di un contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata ne è mero detentore, perché la relazione con la cosa discende da un rapporto obbligatorio e non da un impossessamento. L’art. 1141, primo comma, cod. civ. pone una presunzione di detenzione in capo a chi esercita il potere di fatto sulla cosa; perché si configuri il possesso occorre l’interversione di cui al secondo comma, il cui onere probatorio grava su chi la invoca. Non integra omessa pronuncia la decisione che, pur senza specifica argomentazione, rigetti implicitamente la domanda per incompatibilità logica con altra domanda accolta. Non è causa di nullità della sentenza la mera difficoltà di lettura del testo per difetti di stampa, se il contenuto resta complessivamente comprensibile.

Il Fatto

Il Tribunale di Lecce, accogliendo la domanda riconvenzionale, aveva dichiarato che il convenuto era divenuto proprietario per usucapione di un immobile del quale l’attore aveva rivendicato la proprietà.

La Corte d’appello di Lecce, in riforma, ha qualificato come mera detenzione la relazione tra il convenuto e l’immobile, consegnato in virtù di un preliminare che lo vedeva promissario acquirente. Ha quindi condannato il convenuto al rilascio. Il soccombente ha proposto ricorso per cassazione con otto motivi; il controricorrente ha resistito.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte rigetta il ricorso e affronta anzitutto il profilo della dedotta nullità della sentenza per illeggibilità del testo, per duplicazione di impaginazione e periodi sospesi. Il motivo è infondato: la pagina duplicata risulta coerente con la successiva e i difetti di stampa sono superabili con una lettura professionale, come dimostra l’ampiezza del ricorso proposto. Non è configurabile nullità in mancanza di espressa comminatoria, quando la sentenza non è priva dei requisiti indispensabili al raggiungimento del proprio scopo.

Quanto alla pretesa omessa pronuncia sulle eccezioni di inammissibilità dell’appello, il vizio non ricorre quando la decisione, pur in contrasto con la pretesa della parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità anche senza specifica argomentazione. Il rigetto del primo motivo d’appello non implicava quello del secondo, decisivo: la Corte territoriale ha negato l’usucapione in favore del convenuto e ciò non contrasta con l’avvenuta reiezione dell’altra doglianza.

Sul complesso dei motivi relativi alla cessazione della materia del contendere, la Corte osserva che non vi era stata rinuncia al giudizio nei modi di legge né concorde manifestazione delle parti in tal senso. L’abbandono dell’immobile non precludeva all’attore di insistere per l’accoglimento della domanda, non avendo egli la disponibilità del bene.

Il nucleo sostanziale riguarda la qualificazione della relazione con la cosa. La Corte conferma la ratio decidendi della sentenza impugnata: la consegna anticipata rispetto al rogito, in forza del preliminare, fonda la disponibilità su un rapporto obbligatorio e non su un impossessamento. Il possesso, integrato da una situazione di fatto con le vestigia del diritto reale, non può nascere per accordo delle parti. L’accertamento di merito, insindacabile in sede di legittimità, è che il ricorrente ha esercitato un potere di fatto corrispondente alla detenzione, con soddisfazione della presunzione del primo comma dell’art. 1141 cod. civ. Non risulta alcun atto di interversione ai sensi del secondo comma.

Il motivo fondato sul pagamento delle imposte è dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza e per mancato confronto con la ratio decidendi. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e con l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.