Valori OMI e catasto non bastano per rettificare il valore dell’immobile (Cass. civ. Sez. V n. 25541 del 18.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
I valori risultanti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare non possono, da soli, fondare l’accertamento di un maggior valore dell’immobile compravenduto, avendo valenza meramente indiziaria e dovendo essere valutati in un più ampio quadro probatorio. Anche il dato catastale non fa “fede” né esplica effetto costitutivo, ma ha valenza indiziaria e sussidiaria. Il giudice chiamato a sindacare la rettifica deve ponderare tutti gli elementi probatori acquisiti, senza attenersi necessariamente alle risultanze del catasto. In sede di legittimità non è consentita una diversa valutazione del peso probatorio delle prove rispetto a quella compiuta dal giudice di merito.

Il Fatto

La controversia origina da un avviso di accertamento con cui l’amministrazione finanziaria ha rettificato il valore dichiarato di un immobile oggetto di compravendita, liquidando le maggiori imposte ipotecaria e catastale. La contribuente ha impugnato l’atto davanti alla giustizia tributaria.

La Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in parziale accoglimento dell’appello della contribuente, ha ritenuto la rettifica conforme alla normativa vigente, riducendo però il valore accertato in considerazione delle spese di ristrutturazione sopportate dall’acquirente. Avverso tale sentenza la società ha proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600/1973 e degli artt. 51 e 52 d.P.R. n. 131/1986, sostenendo l’illegittimità dell’accertamento basato sui soli valori OMI. La Corte lo rigetta, richiamando il principio per cui i valori OMI hanno valenza meramente indiziaria e devono inserirsi in un più ampio quadro probatorio (Cass. 22475/2024). La CTR non ha affermato la legittimità di un accertamento fondato sui soli valori OMI, ma su molteplici parametri indicativi del valore, tra cui ubicazione, natura, consistenza e stato d’uso.

Quanto alla dedotta violazione dell’art. 2697 cod. civ., la Corte precisa che essa ricorre solo quando il giudice attribuisca l’onere della prova a una parte diversa da quella gravata, non anche quando, a seguito di un’incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, ritenga erroneamente assolto tale onere: in tal caso il vizio è quello di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., non invocato.

Il terzo motivo, esaminato prioritariamente, deduce la nullità della sentenza per motivazione apparente. La Corte rigetta la censura, ricordando che il sindacato di legittimità è circoscritto al rispetto del minimo costituzionale ex art. 111, comma 6, Cost., violato solo quando la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente (sez. U. 8053/2014). La sentenza impugnata dà conto delle ragioni della determinazione della superficie, raggiungendo la soglia richiesta.

È invece fondato il secondo motivo. La CTR ha determinato la superficie unicamente sul “dato catastale“, ritenendolo quello che “fa fede”. L’affermazione è errata: il giudice deve ponderare tutti gli elementi probatori acquisiti, senza attenersi necessariamente al catasto, che non fa fede né esplica effetto costitutivo, avendo valenza indiziaria e sussidiaria.

Il quarto e il quinto motivo sono rigettati e dichiarati inammissibili. Quanto al quinto, la Corte ribadisce che il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non consente di censurare la complessiva valutazione delle risultanze processuali, contrapponendone una diversa lettura. La sentenza è quindi cassata in relazione all’unico motivo accolto, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese.