Vendita con patto di riscatto in funzione di garanzia e patto commissorio (Cass. civ. Sez. II n. 3532 del 11.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
La vendita con patto di riscatto o di retrovendita, pur non integrando direttamente un patto commissorio, è nulla quando sia stipulata per una causa di garanzia anziché di scambio: ciò accade allorché il versamento del denaro da parte del compratore non costituisca pagamento del prezzo, ma esecuzione di un mutuo, e il trasferimento del bene risponda alla sola finalità di costituire una posizione di garanzia provvisoria, capace di evolversi a seconda dell’adempimento del debitore. In tal caso il contratto, in quanto diretto a frodare il divieto dell’art. 2744 cod. civ., esprime una causa illecita ed è colpito dalla nullità dell’art. 1344 cod. civ. L’art. 2744 cod. civ. va interpretato in maniera funzionale, risultando nulla ogni convenzione, quale ne sia il contenuto, impiegata per conseguire il risultato vietato dell’illecita coercizione del debitore. È invece lecito il patto marciano, purché sia prevista, al momento della stipulazione, una stima della cosa ancorata a parametri oggettivi o affidata a un soggetto indipendente, idonea ad assicurare una valutazione imparziale.

Il Fatto

Una società di capitali conveniva in giudizio una s.a.s. e il suo amministratore, esponendo di aver maturato un credito verso una diversa s.a.s., con la quale aveva intrattenuto rapporti di agenzia, per omessi riversamenti di premi assicurativi. Esponeva che il credito era stato ceduto a una terza società e che quest’ultima aveva stipulato con essa un contratto con cui vendeva l’immobile di sua proprietà, sede della propria attività d’impresa, a un prezzo sottostimato, con patto di riscatto subordinato all’estinzione del debito. Chiedeva quindi dichiararsi la nullità dell’atto per violazione del divieto di patto commissorio.

Il Tribunale adito dichiarava la nullità della compravendita, condannando la società acquirente e l’ulteriore intervenuta al pagamento delle spese. La Corte d’appello di Roma rigettava l’impugnazione, confermando la ricostruzione del primo giudice. Le soccombenti proponevano ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il profilo di censura con cui si denunciava l’assenza di motivazione, costituita da mera apparenza. Richiamando la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. operata dall’art. 54 del d.l. n. 83/2012, il Collegio ribadisce che il sindacato di legittimità sulla motivazione è ridotto al “minimo costituzionale” e che è denunciabile solo l’anomalia che si traduce in violazione di legge costituzionalmente rilevante. La motivazione apparente ricorre quando il costrutto, pur graficamente esistente, non renda percepibile il fondamento della decisione. Nel caso concreto, invece, la sentenza impugnata offre motivazione compiuta, collegata alle risultanze istruttorie e logicamente ripercorribile: la parte ricorrente oppone soltanto un alternativo assetto argomentativo.

Passando alle dedotte violazioni di legge, la Corte le reputa infondate. La ricostruzione fattuale operata in appello — non censurabile in sede di legittimità — delinea non un debito scaduto, ma una complessa operazione di dilazione di un credito contestualmente riscontrato. L’operazione implica la predisposizione delle modalità di pagamento del debito novato e non soddisfa la causa della compravendita, difettando la prova del pagamento del prezzo. Sintomatica è la qualificazione del prezzo di riscatto come “valore attuale di vendita” nella controscrittura: esso non rappresenta il prezzo della vendita, ma la restituzione del debito novato. Correttamente, dunque, è stato accertato il patto commissorio.

La conclusione trova conforto nella costante giurisprudenza richiamata. La vendita con patto di riscatto può costituire mezzo per sottrarsi al divieto ogni qualvolta il versamento del prezzo non sia corrispettivo dell’acquisto, ma erogazione di un mutuo rispetto al quale il trasferimento assolve a mera funzione di garanzia, salvo evolversi secondo l’adempimento del debitore (Sez. 2, n. 9900, 20/7/2001, Rv. 548347; Sez. 1, n. 4514, 26/2/2018, Rv. 647431). L’art. 2744 cod. civ. è poi interpretato in senso funzionale, colpendo ogni convenzione diretta all’illecita coercizione del debitore (Sez. 2, n. 13210, 14/5/2024, Rv. 671129).

Quanto al patto marciano, la Corte ne esclude la configurabilità, non essendo stata effettuata alcuna imparziale stima dell’immobile, con pregiudizio della par condicio creditorum. Il patto marciano è lecito solo se le parti abbiano previsto, al momento della stipulazione, una stima della cosa entro tempi certi e modalità definite, ancorata a parametri oggettivi o affidata a un soggetto indipendente (Sez. 3, n. 844, 17/01/2020, Rv. 656813). Il ricorso è rigettato nel suo complesso, con condanna delle ricorrenti alle spese del giudizio di legittimità.