Inefficacia del vincolo archeologico sul fabbricato successivamente edificato (TAR Lazio n. 10193 del 03.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il vincolo archeologico imposto sul terreno ai sensi della legge n. 1089/1939, poi confluita nella parte II del d.lgs. n. 42/2004, è inefficace rispetto al fabbricato successivamente edificato, quando la Soprintendenza abbia accertato, all’esito di saggi di scavo preventivi, l’assenza di ritrovamenti archeologici nell’area e abbia rilasciato il nulla-osta alla costruzione. La certificazione della “sterilità” del sottosuolo, con la conseguente autorizzazione alla radicale trasformazione del terreno, determina lo svuotamento dell’oggetto del vincolo, che non può estendersi all’immobile realizzato, privo di interesse archeologico. Ne consegue l’illegittimità del provvedimento che, ritenendo applicabile il regime di cui agli artt. 59 e ss. del d.lgs. n. 42/2004, subordini l’efficacia dell’atto di compravendita all’esercizio del diritto di prelazione.

Il Fatto

La vicenda riguarda l’acquisto di un appartamento sito in Santa Marinella, all’interno di un complesso residenziale realizzato negli anni Settanta. L’area su cui sorge il fabbricato era stata sottoposta nel 1953 a vincolo archeologico, in quanto ritenuta sede dell’antica città romana di Castrum Novum. Tuttavia, prima della costruzione del residence, la Soprintendenza aveva rilasciato il nulla-osta, avendo accertato, con saggi di scavo eseguiti sotto il proprio controllo, l’assenza di presenze archeologiche e la “sterilità” del terreno. A seguito della stipula dell’atto di compravendita, la Direzione generale del Ministero della Cultura aveva ritenuto l’immobile sottoposto a vincolo archeologico diretto e la vendita compiuta in violazione della disciplina sulla prelazione ex artt. 59 e ss. del d.lgs. n. 42/2004, disponendo che l’atto rimanesse condizionato sospensivamente all’esercizio del diritto di prelazione. Gli acquirenti e il notaio rogante hanno impugnato il provvedimento e gli atti presupposti.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha accolto il ricorso sulla base del primo motivo, ritenuto assorbente. Il Collegio ha rilevato che il vincolo imposto nel 1953 si configurasse come indiretto ed esplorativo, essendo venuto meno con riferimento all’immobile a seguito del successivo accertamento della Soprintendenza, che nel 1977 aveva rilasciato il nulla-osta alla costruzione dopo aver verificato l’assenza di ritrovamenti archeologici e dichiarato la sterilità dell’area.

La decisione valorizza il fatto che l’ipotesi posta a base del vincolo — la presenza delle vestigia dell’antico castrum novum — era stata smentita, essendo i reperti rinvenuti a oltre un chilometro di distanza dall’area interessata, che per tale ragione era stata completamente urbanizzata e trasformata. Il vincolo archeologico, pertanto, non può considerarsi operativo rispetto al fabbricato su cui sorge l’appartamento oggetto della compravendita, essendo superato dal successivo nulla-osta e dalla concessione edilizia che hanno consentito la trasformazione del terreno.

Il TAR ha escluso che il vincolo sul terreno possa espandersi al fabbricato successivamente costruito, rendendo quest’ultimo bene di interesse archeologico. L’edificazione autorizzata su un’area dichiarata sterile determina lo svuotamento dell’oggetto della tutela: venuta meno la res da proteggere, il regime della prelazione non trova giustificazione, atteso che l’unità immobiliare resta priva di ogni interesse archeologico.

Conclusivamente, è stata dichiarata l’illegittimità del provvedimento con cui la Direzione generale aveva subordinato l’efficacia della compravendita all’esercizio del diritto di prelazione, stante l’inefficacia del vincolo rispetto al fabbricato. Il Ministero della Cultura è stato condannato al pagamento delle spese di lite.