Il box separato non concorre al cumulo volumetrico nel condono (TAR Lazio n. 4010 del 03.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il locale box che sia separato dal corpo di fabbrica comprendente le unità residenziali non può concorrere al cumulo della volumetria ai fini del calcolo dei limiti previsti dalla legge regionale per l’ammissibilità del condono edilizio. L’assenza di un vincolo pertinenziale in senso urbanistico, e quindi di un legame giuridico e non meramente spaziale tra i manufatti, non consente all’amministrazione di istruire congiuntamente e considerare in modo unitario le istanze di condono relative a fabbricati autonomi e distinti.

Il Fatto

I ricorrenti impugnavano il diniego di condono edilizio relativo a un’unità abitativa realizzata senza titolo dal proprio dante causa, con volumetria di 275,20 mc. Il provvedimento di rigetto era motivato sulla base del collegamento con altre due istanze di condono, presentate dallo stesso soggetto per altre unità immobiliari non adibite a prima abitazione, raggiungendo una volumetria complessiva di 656,31 mc, eccedente il limite di 600 mc stabilito dalla legge regionale n. 12/2004.

L’amministrazione aveva considerato il locale box, coperto e chiuso su tre lati, come parte di un complesso unitario, includendolo nel calcolo della volumetria complessiva. I ricorrenti contestavano tale valutazione, sostenendo che i fabbricati fossero autonomi e che il box fosse distaccato dal corpo di fabbrica, nonché in rapporto pertinenziale solo con l’altra abitazione, deducendo altresì che nelle more del procedimento i proprietari originari avevano formalizzato la demolizione del box, rinunciando alla relativa domanda di condono.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha ritenuto il ricorso fondato per l’assorbente ragione, non contestata dall’amministrazione, che il locale box, il quale concorreva a determinare il superamento dei limiti volumetrici, è separato dal corpo di fabbrica che comprende le unità residenziali e, pertanto, non può concorrere al cumulo della volumetria.

Il Collegio ha richiamato il principio per cui il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto a quello di pertinenza civilistica ed è applicabile solo a opere di modesta entità, accessorie a un’opera principale, e non anche a quelle che, per dimensioni e finalità, siano connotate da una propria autonomia funzionale e da un autonomo valore di mercato, citando Cons. Stato, sez. VII, n. 4175/2025.

Dall’assenza di un vincolo pertinenziale, e quindi di un legame giuridico e non meramente spaziale tra i manufatti, consegue che l’amministrazione non è autorizzata a considerare unitariamente le istanze di condono, che restano autonome e distinte, così come autonomi e distinti sono i due fabbricati.

Il Tribunale ha precisato che non poteva prendersi in considerazione in quella sede l’avvenuta demolizione del locale box, in quanto oggetto del giudizio è lo scrutinio di legittimità del provvedimento gravato, con salvezza degli ulteriori poteri dell’amministrazione nel rispetto dei principi enunciati.