Ordinanza contingibile e urgente e demolizione nell’immobile pericolante (TAR Lombardia n. 2554 del 05.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di ordinanze contingibili e urgenti adottate ai sensi dell’art. 50, comma 5, del d. Lgs. n. 267 del 2000, il termine ristretto assegnato ai destinatari per avviare gli interventi di demolizione necessari alla messa in sicurezza di un immobile pericolante integra una prescrizione acceleratoria e non un termine di completa esecuzione. Il potere sindacale, in presenza di pericolo grave e imminente per la pubblica incolumità, non richiede approfondite indagini sull’assetto proprietario del bene, essendo sufficiente una verifica sommaria dei soggetti che ne hanno la disponibilità materiale o giuridica. La presunzione di condominialità delle parti comuni giustifica il coinvolgimento dei comproprietari, mentre l’art. 1123, terzo comma, cod. civ. incide solo sulla ripartizione delle spese, non sulla responsabilità verso l’esterno. L’ordinanza non ha carattere sanzionatorio ma ripristinatorio, con conseguente irrilevanza dell’accertamento della responsabilità del proprietario nella causazione del pericolo.

Il Fatto

Il ricorrente è comproprietario di un’unità immobiliare inserita in un edificio del centro storico, costituito da un corpo di fabbrica unitario suddiviso in due ali e caratterizzato da cortile e vano scala comuni. Alla fine di marzo 2024 una porzione dell’immobile è stata interessata dal parziale cedimento della copertura, con interessamento dei solai, delle murature e dell’androne. I Vigili del Fuoco, intervenuti sul posto, hanno accertato lo sfondamento della soletta lignea del tetto e del secondo piano, disponendo l’allontanamento di un residente e l’interdizione al transito di un tratto della pubblica via.

Su incarico del Comune è stata eseguita una perizia tecnica che ha confermato la vulnerabilità strutturale dell’edificio, la presenza di quadri fessurativi e l’inidoneità di un intervento manutentivo, individuando nella demolizione della porzione ammalorata l’unica soluzione utile a garantire l’incolumità. Il Sindaco ha quindi adottato l’ordinanza impugnata, che ha ingiunto ai destinatari la messa in sicurezza immediata dell’area e la realizzazione degli interventi demolitori entro cinque giorni. Respinse l’istanza cautelare in primo grado e in appello, il ricorrente ha agito per l’annullamento dell’atto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge integralmente il ricorso muovendo dalla premessa che il potere di ordinanza costituisce lo strumento derogatorio attribuito all’autorità amministrativa per gestire situazioni di contingibilità e urgenza, secondo la lettura consolidata richiamata dalla Cons. Stato, sez. IV, n. 2945 del 2025.

Quanto alla censura sull’incongruità del termine, il Tribunale chiarisce che i cinque giorni non rappresentano l’arco temporale massimo per la completa esecuzione del comando, ma un termine acceleratorio entro cui avviare l’intervento di demolizione. Una volta intrapresa l’attività nei tempi prescritti, l’Amministrazione non avrebbe potuto legittimamente impedirne la protrazione ove la complessità dell’intervento lo avesse richiesto (cfr. TAR Lombardia, Milano, sez. II, n. 2568 del 2021). La messa in sicurezza provvisoria dell’area, mediante transenne e presidi, conferma la consapevolezza dell’Ente circa i tempi non brevissimi della demolizione definitiva.

Sul coinvolgimento dei soggetti non proprietari della porzione oggetto di crollo, la Corte rileva che l’edificio è unitario e che le parti comuni — cortile, scale di accesso — risultano in comproprietà di tutti i condomini in forza del titolo e del regolamento condominiale. L’art. 1123, terzo comma, cod. civ. deroga alla regola generale solo per la ripartizione delle spese, mentre per la responsabilità verso l’esterno si riespande il principio della piena condominialità ex art. 1117 cod. civ.. In sede di ordinanza contingibile e urgente la necessità di provvedere tempestivamente non impone né consente approfondite indagini proprietarie, bastando una verifica sommaria dei soggetti aventi la disponibilità del bene (cfr. Cons. Stato, sez. V, n. 3134 del 2025).

Il Collegio esclude poi il dedotto difetto di intellegibilità dell’oggetto: la parte dispositiva individua con precisione le parti degradate da mettere in sicurezza e non ordina la demolizione dell’intero fabbricato. L’interpretazione degli atti amministrativi segue le regole degli artt. 1362 e ss. cod. civ., con valorizzazione del contenuto complessivo dell’atto e del rapporto tra premesse e dispositivo (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 2514 del 2021).

Infine, sulla dedotta sproporzione, la Corte osserva che l’ordinanza ha individuato un criterio funzionale — gli interventi “necessari” alla messa in sicurezza — affidando agli obbligati la fase esecutiva sotto controllo comunale. Le ordinanze contingibili e urgenti non hanno carattere sanzionatorio ma ripristinatorio, con conseguente irrilevanza della previa individuazione di una responsabilità in capo al proprietario: rileva il rapporto diretto con il bene e la possibilità di eliminare la situazione di pericolo (cfr. Cons. Stato, sez. V, n. 2276 del 2025). Il ricorso è respinto e il ricorrente condannato alle spese.