Recupero abitativo del sottotetto: la s.l.p. residenziale si calcola sul solo edificio (TAR Lombardia n. 1143 del 03.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di recupero ai fini abitativi del piano sottotetto ai sensi dell’art. 63 della legge regionale Lombardia n. 12 del 2005, il requisito della destinazione residenziale di almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento complessiva va verificato con riferimento al solo edificio in cui il sottotetto si inserisce. Non rileva, a tal fine, il compendio residenziale contiguo e autonomamente accatastato, quand’anche posto in aderenza. L’immobile interessato mantiene infatti la propria autonomia funzionale e destinazione non residenziale, in origine produttiva, quando non risulti un collegamento stabile con l’edificio abitativo. Il provvedimento che inibisce l’attività edilizia è legittimo, sotto il profilo della carenza dei presupposti, quando la s.l.p. residenziale non raggiunga la soglia richiesta.

Il Fatto

La ricorrente è proprietaria di un’unità immobiliare costituita da un’autorimessa al piano terra e da un locale soprastante. Mediante SCIA presentata il 15 giugno 2022 chiedeva al Comune il recupero ai fini abitativi del locale superiore, qualificato come sottotetto ai sensi dell’art. 63 della legge regionale n. 12 del 2005.

Il Comune diffidava la proprietà dall’esecuzione delle opere, ravvisando una pluralità di violazioni edilizie e urbanistiche. La ricorrente impugnava il provvedimento inibitorio con quattro motivi, contestando tra l’altro la tesi comunale secondo cui non sarebbe rispettata la quota residenziale prescritta: a suo avviso il calcolo della s.l.p. avrebbe dovuto comprendere l’intero compendio residenziale contiguo a cui l’immobile aderisce.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto il primo motivo, rivolto contro la ragione ostativa principale, che attiene al requisito della destinazione residenziale previsto dall’art. 63, comma 2, della legge regionale n. 12 del 2005. La norma consente il recupero del piano sottotetto negli edifici destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della s.l.p. complessiva.

La ricorrente sosteneva che nel calcolo dovesse rientrare anche il contiguo edificio residenziale a cinque piani, autonomamente accatastato e solo in parte prospiciente la pubblica via. Dalla documentazione versata in atti emerge invece che l’unità in questione fu oggetto di una concessione edilizia in sanatoria del 2000, che aveva individuato un’autorimessa e un locale deposito distinti dal vicino compendio residenziale. Gli atti di fabbrica provano che fin dal 1949 l’unità aveva destinazione a laboratorio, dunque produttiva e non residenziale.

Il Tribunale rileva inoltre l’assenza di prova di uno stabile collegamento tra l’edificio residenziale e i box dell’immobile, anche perché la realizzazione di cinque box in luogo dell’autorimessa originaria è avvenuta senza titolo, come dimostra la CILA in sanatoria presentata per la divisione dei locali e la realizzazione di una botola. L’esame della cartografia storica conferma che il fabbricato abitativo si è ampliato nel tempo fino a porsi in aderenza alla struttura produttiva, la quale ha però sempre mantenuto la propria autonomia.

L’eventuale inglobamento di una parte del deposito nell’abitazione di un terzo non dimostra la continuità strutturale invocata, trattandosi di effetto dell’ampliamento dell’originario edificio residenziale distinto. Ne segue il rigetto del primo motivo. Poiché la diffida si fonda su più argomenti autonomi e la legittimità di uno solo è sufficiente a sorreggere l’intero provvedimento — come affermato dall’Adunanza Plenaria n. 5 del 2015 e, da ultimo, da Cons. Stato, Sez. VII, n. 9677 del 2024 — il Collegio non esamina i motivi successivi. Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese.