Sanatoria edilizia su parti comuni richiesta da un solo comproprietario (TAR Lombardia n. 703 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire in sanatoria, ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, può essere richiesto, disgiuntamente, dal proprietario dell’immobile e dal responsabile dell’abuso, anche quando le opere insistano su parti comuni e uno solo dei comproprietari ne faccia istanza. Il dissenso degli altri comproprietari non impedisce all’amministrazione di accertare la conformità urbanistica delle opere. Tale accertamento costituisce una condizione pubblicistica del bene e non modifica il regime dominicale sottostante, né i rapporti interni alla comunione o al condominio, rimessi al giudice civile. È ammissibile la sanatoria parziale, previa rimozione delle opere non conformi, in coerenza con il principio di proporzionalità e con la regola della doppia conformità.

Il Fatto

I ricorrenti, comproprietari di un compendio immobiliare insieme al controinteressato, dopo aver costituito un condominio e richiesto una verifica di regolarità urbanistica, denunciavano la presenza di opere abusive realizzate su aree comuni. All’esito dei sopralluoghi, il Comune riscontrava un locale interrato, un manufatto a sbalzo con vano sottostante, una struttura metallica e altri manufatti.

Il controinteressato presentava istanza di permesso di costruire in sanatoria per le opere in difformità dalla concessione edilizia del 1978. Il Comune, dopo aver dapprima richiesto il consenso dei comproprietari, rilasciava comunque il titolo nonostante il loro espresso dissenso. I ricorrenti impugnavano il provvedimento davanti al TAR, che respingeva l’istanza cautelare con ordinanza n. 33 del 2021.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto l’eccezione di carenza di legittimazione della ricorrente società, respingendola: essa è comproprietaria del complesso e titolare di una servitù di passaggio con oneri di manutenzione, situazione che integra legittimazione e interesse ad agire, poiché il titolo impugnato incide sulla porzione di immobile gravata.

Nel merito, il TAR ricostruisce il quadro normativo. L’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 individua quali legittimati a chiedere la sanatoria sia il proprietario sia il responsabile dell’abuso, ponendoli sullo stesso piano; la legittimazione è dunque più ampia di quella dell’art. 11 d.P.R. n. 380/2001, riferita al permesso ordinario. Non vi è necessaria sovrapposizione tra proprietario e autore dell’abuso.

Il Collegio aderisce all’orientamento secondo cui l’amministrazione deve provvedere avendo esclusivo riguardo alla compatibilità urbanistica dell’opera, lasciando ogni questione sui diritti soggettivi alla sede civile. In caso di contrasto tra comproprietari, il Comune non risolve le controversie privatistiche, ma esercita i propri poteri senza incidere sul piano civilistico e penale.

Pertanto, i comproprietari dissenzienti non possono inibire l’accertamento di conformità; tale accertamento, però, non modifica il regime dominicale né altera i rapporti di forza nella comunione o nel condominio. La sorte materiale delle opere e l’eventuale demolizione restano rimesse al giudice ordinario.

Quanto alla doppia conformità, il TAR esclude il vizio: la rimozione richiesta riguarda le sole opere non assentibili, e la sanatoria parziale è coerente con il principio di proporzionalità. Non si crea un nuovo bene da sanare, ma si riduce quello originario entro i limiti della sanatoria. Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese.