Vincolo localizzativo ed espropriazione: valore delle aree limitrofe (Cass. civ. Sez. I n. 304 del 08.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di espropriazione per pubblica utilità, il vincolo urbanistico che destina un’area a servizi e attrezzature pubbliche incide sulla stima del bene in modo diverso a seconda della sua natura. Quando il vincolo è conformativo, perché riguarda porzioni del territorio individuate in base a criteri generali e predeterminati riconducibili alla logica della zonizzazione, della condizione di inedificabilità si tiene conto agli effetti valutativi. Quando invece la destinazione a utilizzazione collettiva è funzionale a porzioni circoscritte del territorio e la previsione dell’opera pubblica ha carattere localizzativo o puntiforme, si è in presenza di un vincolo preordinato all’esproprio, di cui deve prescindersi nella stima. In tale ipotesi la valutazione del bene va riferita alla potenzialità edificatoria delle aree limitrofe, al cui servizio la destinazione pubblicistica è concepita, tenendo conto degli spazi da assegnare ad attrezzature collettive. L’edificabilità va identificata con l’edilizia privata esprimibile dal proprietario, non con gli interventi strumentali alla realizzazione dello scopo pubblicistico.

Il Fatto

La vicenda riguarda un’area di proprietà privata su cui un Comune ha realizzato un edificio scolastico. La Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, con ordinanza n. 137/2021, ha qualificato il vincolo apposto sull’area come espropriativo, perché lenticolare, e ha liquidato in favore dei proprietari l’indennità di acquisizione ex art. 42 bis T.U. espropri, l’indennità espropriativa per danno non patrimoniale e l’indennità per occupazione senza titolo, condannando il Comune a versare al M.E.F. la somma complessiva, oltre interessi.

Il giudice di merito ha determinato le indennità senza disporre C.T.U., utilizzando i valori di mercato già applicati in un precedente giudizio tra le stesse parti, relativo a un’area limitrofa con le medesime potenzialità edificatorie, sul rilievo che il mercato immobiliare era rimasto fermo e costante. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione con due motivi, resistito dai controricorrenti.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente ha dedotto, con il primo motivo, la violazione dell’art. 111, comma 6, Cost. e degli artt. 42 bis, comma 3, e 37 d.P.R. n. 327/2001, sostenendo che l’area andava considerata inedificabile perché destinata a edilizia scolastica, con vincolo conformativo. Con il secondo motivo ha dedotto l’omesso esame di fatto decisivo e la violazione dell’art. 2909 c.c., negando l’esistenza di un giudicato vincolante sul precedente richiamato.

La Corte ha esaminato congiuntamente i motivi, giudicandoli in parte infondati e in parte inammissibili, e ha ricostruito il criterio distintivo tra vincoli conformativi ed espropriativi. Richiamando Cass. n. 8218/2007 e Cass. n. 20232/2016, ha ribadito che della condizione di inedificabilità si tiene conto solo se è riconoscibile un vincolo conformativo, mentre, se la destinazione a utilizzazione collettiva è funzionale a porzioni circoscritte del territorio e la previsione dell’opera ha carattere localizzativo, il bene va valutato nel contesto territoriale dei bisogni che il servizio è destinato a soddisfare, con riferimento alle potenzialità edificatorie delle aree limitrofe.

Il Collegio ha inoltre richiamato Cass. n. 10343/2005, Cass. n. 2812/2006, Cass. n. 16084/2018, Cass. n. 2019/2019 e Cass. n. 207/2020, precisando che l’edificabilità si identifica con l’edilizia privata esprimibile dal proprietario e non con gli interventi funzionali allo scopo pubblicistico. Ha quindi verificato che la Corte d’appello si è attenuta a tali principi, accertando con motivazione congrua il carattere lenticolare del vincolo e la sua natura localizzativa, e valutando coerentemente il valore di mercato in base alle aree limitrofe.

La censura del primo motivo, nella parte in cui deduce genericamente che la valutazione non è stata riferita alla data dell’acquisizione, è stata dichiarata inammissibile per mancanza di elementi di supporto. Anche il secondo motivo è stato giudicato inammissibile: la Corte d’appello ha utilizzato i valori del precedente giudizio solo come parametro liquidatorio, ritenendolo motivatamente pertinente e ancora congruo, senza che ciò integri violazione dell’art. 2909 c.c., benché il richiamo al “giudicato” sia improprio. La Corte ha infine reputato diretta al riesame dei fatti, oltre che generica, la censura sulla diversità dei beni. Il ricorso è stato rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.