Condono edilizio su area demaniale: serve il consenso del concessionario (TAR Toscana n. 1013 del 26.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La concessione edilizia in sanatoria può essere richiesta, oltre che dal proprietario, da ogni soggetto che abbia un titolo per richiederla, ossia una relazione qualificata con l’area, anche di natura obbligatoria. Tuttavia, il rilascio del titolo in sanatoria al titolare di un diritto personale di godimento presuppone il consenso, quanto meno implicito, del legittimo proprietario del bene o del soggetto in favore del quale sorge il titolo demaniale. Il semplice possesso di quote societarie non è identificabile con la titolarità all’uso del bene demaniale, che è legittimato esclusivamente dalla concessione o sub-concessione intestata al richiedente. In carenza di tale consenso e di tale titolo, l’Amministrazione comunale legittimamente denega la sanatoria al soggetto istante.

Il Fatto

Una società ricorrente, socia di una società concessionaria di un approdo turistico, aveva realizzato nel 1993 un cambio di destinazione d’uso di un immobile da locale commerciale-bar a residenziale. Nel 1995 presentava al Comune istanza di concessione edilizia in sanatoria ai sensi dell’art. 39 della L. n. 724 del 1994, qualificandosi come azionista della concessionaria.

Dopo ripetute richieste di integrazione documentale, il Comune rilevava che il possesso di quote societarie non equivaleva alla titolarità del bene demaniale. Adottava quindi il diniego, non impugnato dalle altre parti. La ricorrente impugnava il provvedimento davanti al TAR, che respingeva la domanda cautelare, decisione confermata in appello. La causa giungeva così alla decisione di merito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce anzitutto la disciplina applicabile. L’art. 31 della L. n. 47 del 1985 consente la sanatoria non solo al proprietario, ma anche a chi ha titolo per richiedere la concessione e ad ogni soggetto interessato. Da ciò la giurisprudenza, richiamata dal TAR, fa discendere la possibilità che il condono sia richiesto da chi, pur non titolare di un diritto reale, si trovi in un rapporto qualificato con il bene.

Il Tribunale precisa però il limite di tale apertura. I soggetti diversi dal proprietario non possono ottenere la sanatoria senza il consenso del legittimo proprietario o del titolare del titolo demaniale. Il rilascio del titolo in sanatoria al titolare di un diritto personale di godimento presuppone il consenso, quanto meno implicito, del dominus del bene. La disponibilità giuridica dell’area, da sola, non è sufficiente. Il Collegio richiama anche l’art. 1590 cod. civ., che impone al conduttore di restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta, escludendo la facoltà di apportarvi modifiche o innovazioni.

Applicando tali coordinate al caso, il TAR rileva che la concessione demaniale appartiene esclusivamente alla concessionaria e che la ricorrente ha agito in veste di semplice azionista, con un diritto di uso correlato alle quote. Gli interventi edilizi sono stati realizzati senza alcuna autorizzazione della concessionaria, che non è stata coinvolta nel procedimento. La ricorrente difetta dunque della titolarità del titolo demaniale e, di conseguenza, della legittimazione attiva.

La concessionaria avrebbe dovuto chiedere direttamente la sanatoria o manifestare il proprio consenso. In assenza di esso, il Comune ha legittimamente negato il titolo. Il provvedimento, essendo plurimotivato, si regge su ciascuna motivazione autonoma: il venir meno di una non compromette la stabilità delle altre. Il Collegio richiama in proposito l’Adunanza Plenaria n. 5 del 2015 sull’assorbimento dei motivi. Esaurito lo scrutinio del capo decisivo, le ulteriori censure restano assorbite.

Quanto alla doglianza sulla motivazione, il TAR osserva che il provvedimento dà conto delle osservazioni presentate ed è coerente con l’art. 10-bis della L. n. 241 del 1990. Il ricorso è pertanto infondato e viene respinto.