Locazione a terzi non integra inidoneità oggettiva per la prima casa (Cass. civ. Sez. V n. 4102 del 17.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di agevolazione tributaria sull’acquisto della prima casa, la circostanza che l’immobile pre-posseduto nel medesimo Comune sia gravato dal diritto di godimento di terzi per effetto di un contratto di locazione o di altra forma negoziale di disponibilità non integra una inidoneità oggettiva dell’unità immobiliare idonea a giustificare l’applicazione dell’agevolazione anche al successivo acquisto. Se a tale data l’immobile risulta giuridicamente indisponibile, esso non può per questa sola ragione ritenersi inidoneo ai fini del beneficio, dipendendo l’indisponibilità dalla destinazione d’uso volontariamente e discrezionalmente impartita dal proprietario. Il requisito della impossidenza, di cui all’art. 1, nota II-bis, tariffa parte prima, d.P.R. n. 131/1986, deve valutarsi secondo il concetto di abitazione, che presuppone implicitamente quello di idoneità a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e del suo nucleo familiare.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava ai contribuenti un avviso di liquidazione con cui revocava l’aliquota ridotta dell’imposta sostitutiva sul mutuo, applicata in relazione all’acquisto di un immobile con i benefici prima casa perfezionato nell’aprile 2017. La revoca si fondava sulla pre-possidenza di altre unità immobiliari site nello stesso Comune, a loro volta acquistate con le medesime agevolazioni.

I contribuenti impugnavano l’atto. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso, rilevando che gli immobili pre-posseduti erano concessi in locazione con contratti regolarmente registrati. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado respingeva l’appello dell’Amministrazione, richiamando l’orientamento di legittimità secondo cui il beneficio spetta quando l’immobile pre-posseduto non sia concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi. L’Agenzia ricorreva per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il ricorso deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, nota II-bis, tariffa parte prima, d.P.R. n. 131/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ. L’Amministrazione sostiene che la norma vigente condiziona il beneficio alla sola non titolarità di altra casa di abitazione nel territorio comunale, senza menzionare il requisito della idoneità, sicché rileverebbe unicamente il parametro oggettivo della classificazione catastale.

La Corte ricostruisce l’evoluzione normativa. Nella formulazione applicabile ratione temporis, l’elemento impediente è la mera pre-possidenza di un’altra casa di abitazione nel medesimo Comune. Il concetto di abitazione, tuttavia, presuppone implicitamente il requisito della idoneità: le precedenti discipline del 1993 erano esplicite nel riferirsi al fabbricato idoneo ad abitazione, e la successiva sostituzione operata dall’art. 3, comma 131, legge n. 549 del 1995 appare meramente interpretativa di quella precedente.

In tal senso depone l’interpretazione costituzionalmente orientata richiamata dalla Corte cost. ord. n. 203 del 2011, secondo cui la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni solo se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato. L’inidoneità può derivare da circostanze di natura oggettiva, come l’effettiva inabitabilità, ovvero da circostanze di natura soggettiva, come l’inadeguatezza per dimensioni o caratteristiche qualitative rispetto alle esigenze del nucleo familiare.

Su tale base il Collegio prende posizione sul caso dell’immobile locato a terzi. La decisione Cass. n. 19989 del 2018, che aveva escluso il beneficio in presenza di locazione, è espressamente disattesa perché rimasta isolata. Non rientra nel concetto di inidoneità oggettiva una indisponibilità giuridica di carattere meramente temporaneo, dipendente dalla volontà e dalla scelta discrezionale del soggetto, quale quella derivante dalla destinazione d’uso impressa mediante contratto di locazione. Ne segue il principio per cui non può invocare l’inidoneità il proprietario che abbia locato l’abitazione pre-posseduta.

Quanto al profilo fattuale, l’Amministrazione censura l’accertamento dei giudici di appello sull’inadeguatezza degli immobili per dimensioni e caratteristiche. La Corte rileva che la statuizione regionale si è conformata ai principi di legittimità e che le censure, nella sostanza, sono in fatto e mirano a una rivalutazione nel merito inammissibile in sede di legittimità. Il ricorso è pertanto respinto, con conferma della sentenza d’appello e condanna della parte ricorrente alla refusione delle spese di lite.