Sospensione Covid dei termini prima casa anche per gli immobili in costruzione (Cass. civ. Sez. V n. 4110 del 17.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 24 del d.l. 8 aprile 2020, n. 23, convertito con modificazioni in legge n. 40/2020, che ha sospeso durante il periodo emergenziale i termini previsti dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa parte prima allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, trova applicazione anche con riferimento al termine triennale per l’ultimazione degli immobili in costruzione, di applicazione giurisprudenziale. Tale termine, in quanto strettamente correlato al termine di decadenza per la verifica dei presupposti delle agevolazioni — anch’esso sospeso ex art. 67, comma 1, d.l. 17 marzo 2020, n. 18 — non può essere più breve di quello accordato all’ente impositore. La sospensione opera anche in forza dell’art. 3, comma 10-quinquies, d.l. n. 198/2022.

Il Fatto

La contribuente aveva impugnato l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva recuperato imposta di registro, interessi e sanzioni in relazione a un atto di acquisto di un fabbricato in corso di costruzione, destinato ad abitazione principale. L’Ufficio contestava la decadenza dal beneficio “prima casa” per non aver ultimato i lavori nel triennio dalla registrazione dell’atto.

La difesa della contribuente eccepiva che il completamento era stato impedito dalla pandemia da Covid-19 e dal blocco delle attività produttive. La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado rigettava il ricorso, escludendo che le scadenze connesse ai benefici prima casa rientrassero tra quelle sospese dal decreto liquidità. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado accoglieva invece l’appello, richiamando un precedente di legittimità. L’Amministrazione finanziaria ricorre per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte disattende in via preliminare l’eccezione di inammissibilità del motivo, ritenendo il ricorso autosufficiente: la natura squisitamente giuridica delle doglianze esclude che la loro illustrazione richiedesse la trascrizione di elementi ulteriori rispetto alla normativa asseritamente violata.

Nel merito, il ricorso è infondato. Il Collegio ricostruisce il quadro normativo: l’art. 1 della Tariffa, parte prima, nota II-bis non prevede un termine per l’ultimazione dei lavori. Tale termine, elaborato in via giurisprudenziale, coincide con quello triennale entro cui l’amministrazione finanziaria deve verificare i requisiti, ex art. 76, comma 2, d.P.R. n. 131/1986. Il principio è che, in assenza di una specifica previsione, il termine per realizzare la condizione del beneficio non può essere più ampio di quello previsto per i controlli.

La Corte richiama le Sezioni Unite n. 1196/2000, che hanno distinto tra mendacio originario e mendacio per evento sopravvenuto, e la successiva giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 5180/2022, Cass. n. 27528/2023).

Il passaggio decisivo riguarda l’art. 24 del d.l. n. 23/2020, che ha sospeso i termini della nota II-bis. La Relazione illustrativa ha precisato che la sospensione riguarda il periodo di diciotto mesi per il trasferimento della residenza e gli altri termini espressamente richiamati. Poiché il termine triennale per l’ultimazione degli immobili in costruzione non è contemplato dalla nota II-bis, esso non risulta formalmente incluso nella sospensione.

Tuttavia, la Corte osserva che il termine di decadenza dell’Amministrazione è stato sospeso ex art. 67, comma 1, d.l. n. 18/2020. Essendo i due termini strettamente correlati, il termine concesso al contribuente non può essere più breve di quello dell’ente. Ammettere il contrario violerebbe il principio di uguaglianza, sospendendo i termini di tutte le agevolazioni prima casa tranne quello correlato all’attività accertativa.

La Corte ritiene quindi ammissibile un’interpretazione estensiva della norma derogatoria, purché circoscritta alle ipotesi con identità di ratio. Nel caso di specie, la sospensione del termine triennale risponde alla medesima finalità di favore, volta a evitare la decadenza in contesto emergenziale. Il ricorso è respinto e le spese sono compensate per la novità della questione.