Contratto preliminare immobiliare: oggetto determinabile aliunde e per facta concludentia (Cass. civ. Sez. II n. 5031 del 26.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la determinatezza o determinabilità dell’oggetto richiesta dall’art. 1346 cod. civ. può essere desunta, ai fini della validità del negozio, anche aliunde o per relationem, quando risulti la convergenza delle volontà delle parti su di un bene identificato solo in modo incompleto. Tale convergenza è ravvisabile anche nell’avvenuta consegna del bene, attestata dal verbale di consistenza sottoscritto da entrambi i contraenti, e nella successiva determinazione del prezzo contenuta in una delibera dell’ente. Il principio di conservazione del negozio giuridico impone, per gli immobili, di ammettere la vendita di cose generiche appartenenti a un genus limitatum, individuato nel complesso di un determinato fondo. Resta fermo che l’oggetto di un contratto per cui è prescritta la forma scritta non può essere considerato determinabile in riferimento a comportamenti concludenti meramente successivi e non confluiti in un accordo scritto o in atti richiamati.

Il Fatto

Un Comune aveva convenuto in giudizio una società costruttrice per ottenere il trasferimento di un immobile, in esecuzione di una convenzione urbanistica che prevedeva la cessione di una superficie coperta a prezzo preferenziale, a scomputo degli oneri dovuti. La società si era rifiutata di sottoscrivere l’atto definitivo, contestando la indeterminatezza dell’oggetto e chiedendo, in riconvenzionale, la nullità del contratto, la cancellazione della trascrizione e il rilascio dell’immobile occupato dal Comune.

Il Tribunale aveva dichiarato nullo il contratto per indeterminatezza dell’oggetto, disponendo il rilascio e cancellando la trascrizione; la Corte d’appello aveva rigettato l’impugnazione principale del Comune, confermando la nullità e assorbendo la questione del prezzo. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione affidato a sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta, con il secondo e il terzo motivo, la questione centrale della determinabilità dell’oggetto del preliminare immobiliare. La Corte d’appello aveva escluso che l’oggetto potesse desumersi dal comportamento successivo dei contraenti, poiché ciò avrebbe vanificato l’obbligo della forma scritta prescritta per il contratto.

La Suprema Corte rileva che i giudici di merito non hanno correttamente applicato i principi consolidati in materia di vendita di cose generiche appartenenti a un genus limitatum. Il complesso di un determinato fondo, indicato quantitativamente nella sua superficie, può costituire il genus perfettamente individuato nel contratto, con la conseguenza che non occorre una nuova manifestazione di volontà per il trasferimento.

La Corte valorizza inoltre il principio di conservazione del negozio giuridico e richiama la giurisprudenza secondo cui, in ipotesi di indicazione incompleta degli ordinari elementi identificativi, è rilevante il riscontro dell’intervenuta convergenza delle volontà delle parti, ricavabile anche aliunde o per relationem. Tale convergenza può essere ravvisata nell’avvenuta consegna del bene, attestata dal verbale di consistenza sottoscritto da entrambi i contraenti, nonché nella determinazione del prezzo contenuta nella delibera del Consiglio comunale.

La Corte accoglie pertanto il secondo e il terzo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, per il riesame dell’impugnazione del Comune. Il primo motivo, relativo all’interesse ad agire della società contraente, è rigettato: le parti stipulanti sono sempre legittimate all’azione di nullità, essendo in re ipsa il loro interesse all’accertamento della stessa.

Il quarto e il quinto motivo sono assorbiti. Il sesto motivo, concernente la qualificazione della domanda di restituzione della somma versata al terzo creditore, è dichiarato inammissibile, poiché il potere del giudice di qualificare diversamente l’azione trova un limite nel divieto di sostituire un’azione diversa da quella formalmente proposta. L’adempimento del terzo, ai sensi dell’art. 1180 cod. civ., determina l’estinzione dell’obbligazione ma non attribuisce automaticamente al terzo un titolo per agire nei confronti del debitore.