Preliminare immobiliare e fallimento del venditore: obbligo di variazione IVA per l’acquirente (Cass. civ. Sez. V n. 5421 del 01.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IVA, allorquando l’operazione per la quale sia stata emessa fattura venga meno successivamente alla sua registrazione per il sopravvenuto fallimento del promittente venditore, che abbia reso non più realizzabile la stipula del definitivo, il promissario acquirente è tenuto, ai sensi dell’art. 26, comma 2, d.P.R. n. 633 del 1972, ad annotare la variazione nel registro delle fatture, al fine di neutralizzare la detrazione in precedenza operata. Il versamento di un acconto sul prezzo in relazione a un contratto preliminare di compravendita immobiliare costituisce operazione imponibile ex art. 6, comma 4, d.P.R. n. 633 del 1972, con obbligo del promittente venditore di emettere fattura. Resta salvo il diritto del cessionario alla restituzione dell’importo pagato a titolo di rivalsa. Non integra violazione del principio di neutralità dell’imposta la rettifica della detrazione, perché la neutralità è proprio assicurata dalla neutralizzazione dell’operazione divenuta priva di causa.

Il Fatto

La società contribuente aveva richiesto a rimborso il credito IVA maturato nell’ultimo triennio. Il credito traeva origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare, in esecuzione del quale il promittente venditore aveva emesso una fattura di acconto e, l’anno successivo, una fattura a saldo, con esposizione dell’IVA.

Alla stipula del definitivo non si era mai addivenuti, perché il venditore era stato dichiarato fallito. L’Amministrazione finanziaria aveva quindi contestato alla società acquirente la mancata rettifica in aumento dell’IVA detratta, sul presupposto del venir meno del presupposto dell’imposizione. Dopo un primo giudizio, un rinvio alla Corte di giustizia tributaria e un’annullamento con rinvio, la causa approdava nuovamente in cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla ricostruzione dell’art. 26, comma 2, d.P.R. n. 633 del 1972, nel testo vigente ratione temporis, applicabile all’anno d’imposta accertato. La norma distingue la posizione del cedente, che ha il diritto di portare in detrazione l’imposta corrispondente alla variazione, e quella del cessionario, che deve invece registrare la variazione.

Viene richiamato il precedente Sez. V n. 26894 del 2019, secondo cui, quando l’operazione è risolta, il committente o cessionario è tenuto ad annotare la variazione per rendere contabilmente evidente il venire meno del diritto alla detrazione. Il meccanismo è volto ad annullare, da un lato, il debito d’imposta del cedente e, dall’altro, la detrazione del cessionario.

Il principio è poi portato a sistema da Sez. V n. 1609 del 2023, cui si deve l’affermazione che il versamento di un acconto sul prezzo, in relazione a un preliminare immobiliare, è operazione imponibile ai sensi dell’art. 6, comma 4, d.P.R. n. 633 del 1972. Se, per la risoluzione del preliminare, l’operazione viene meno dopo la registrazione della fattura, il promissario acquirente è tenuto alla necessaria rettifica.

La Corte precisa che lo scioglimento del contratto ai sensi dell’art. 72 legge fall. produce il medesimo sopravvenuto difetto di ragione giustificativa dell’emissione della fattura. L’obbligo di neutralizzazione non è quindi una mera facoltà, ma un adempimento imposto dalla disciplina IVA.

Quanto all’eccezione di violazione del principio di neutralità, la Corte osserva che l’allegata definitiva incisione del tributo è deduzione generica, non documentata quanto all’incapienza del patrimonio fallimentare. L’invocata sentenza della Corte di giustizia è ritenuta riferibile a un thema diverso, poiché là il contribuente era il debitore d’imposta e si discuteva di non pagamento, non del venir meno della causa del contratto. La cassazione con rinvio impone al giudice di merito l’esame delle questioni rimaste assorbite.