Lucro cessante del promittente venditore parametrato al valore di mercato (Cass. civ. Sez. II n. 8905 del 03.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di preliminare di vendita immobiliare, il danno da lucro cessante spettante al promittente venditore che agisca per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, in ragione dell’inadempimento del promissario acquirente, e derivante dalla sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, deve essere parametrato alla differenza tra il prezzo pattuito nel preliminare e il valore commerciale dell’immobile al momento in cui l’inadempimento è divenuto definitivo. La sussistenza del pregiudizio è in re ipsa e non necessita di prova quanto all’an; il quantum può essere liquidato anche d’ufficio in via equitativa. Possono rilevare ulteriori circostanze idonee a incrementare o ridurre il pregiudizio, purché allegate, provate, ragionevolmente prevedibili e non meramente ipotizzate, secondo i criteri di cui agli artt. 1223 e 1225 cod. civ.

Il Fatto

Un promissario acquirente convenne in giudizio i promittenti venditori, soci di una società di fatto, chiedendo l’accertamento della legittimità del proprio recesso dal preliminare, la restituzione del doppio della caparra e, in subordine, la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte. I convenuti resistettero, sostenendo l’inadempimento dell’attore e la sopravvenuta risoluzione di diritto a seguito di diffida ad adempiere.

Dopo un primo grado sfavorevole alla parte venditrice e una pronuncia d’appello riformata in cassazione con rinvio, il giudice del rinvio dichiarò la risoluzione di diritto del preliminare per inadempimento del promissario acquirente, condannandolo al risarcimento quantificato in circa 568.102,89 euro, oltre interessi. Avverso tale pronuncia il soccombente propose ricorso per cassazione, affidato a undici motivi; gli eredi dei promittenti resistettero con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i primi tre motivi, relativi alla pretesa buona fede dei promittenti venditori e all’irrilevanza dell’ignoranza incolpevole della parziale altruità del bene. Il Collegio rileva che la buona fede soggettiva si presume, che la relativa valutazione costituisce apprezzamento di fatto non sindacabile in sede di legittimità e che, in ogni caso, il promittente venditore di cosa parzialmente altrui può adempiere procurando l’acquisto al promissario. Ne deriva che questi non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per il definitivo.

I motivi quarto e quinto, sull’interpretazione della clausola relativa al tempo di stipula e sulla validità della diffida, sono dichiarati infondati. La Corte ribadisce che l’art. 1480 cod. civ. opera anche nel preliminare e che la censura sull’interpretazione contrattuale, per essere ammissibile, deve indicare l’elemento semantico che avrebbe imposto un diverso intendimento. Il sesto motivo è inammissibile, muovendo da una premessa smentita dalla lettura della clausola negoziale.

Il settimo motivo è respinto: in tema di diffida ad adempiere, l’unico onere dell’intimante è fissare un termine, restando a carico del diffidato l’onere di contattare il notaio per la stipula. L’ottavo motivo è infondato, poiché la diffida proveniente dalla società di fatto e dai soci è a costoro imputabile. Il nono è inammissibile.

Il decimo motivo è accolto nei sensi di cui in motivazione. La Corte censura il criterio di quantificazione adottato dal giudice del rinvio, basato sulla differenza tra prezzo di aggiudicazione all’asta e prezzo pattuito, senza conteggiare l’ulteriore esborso per l’acquisto della porzione altrui e senza adeguare la stima al momento in cui la risoluzione si è determinata. L’undicesimo motivo è assorbito. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Brescia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.