Nullità urbanistica testuale e transazione su atto nullo in successione (Cass. civ. Sez. II n. 10360 del 19.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 costituisce una nullità testuale, riconducibile all’art. 1418, terzo comma, cod. civ.: essa colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali privi degli estremi del titolo abilitativo, che deve esistere realmente e riferirsi proprio a quell’immobile. In presenza della dichiarazione degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile al bene, il contratto è valido a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione rispetto al titolo. Ne consegue che la questione di nullità negoziale è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, ma la transazione avente ad oggetto un titolo nullo è soggetta alla sola annullabilità ex art. 1972, secondo comma, cod. civ.

Il Fatto

La ricorrente conveniva in giudizio il fratello davanti al Tribunale di Ivrea, chiedendo la divisione dei beni della comunione ereditaria costituitasi alla morte della madre, previa collazione e riduzione di asserite donazioni indirette, oltre alla condanna del convenuto al pagamento di una somma ricavata dalla vendita di beni ereditari. Il convenuto eccepiva che nessuna donazione indiretta era stata posta in essere e che alla morte della madre non residuava alcun bene immobile, essendo gli stessi già alienati con precedenti atti notarili; proponeva domanda riconvenzionale per il rimborso della metà delle spese funerarie.

Il Tribunale rigettava le pretese attoree in punto di divisione, accertava l’insussistenza di beni immobili ricadenti nella successione e accoglieva la riconvenzionale. La Corte d’Appello di Torino dichiarava inammissibile l’appello ex art. 348-bis cod. proc. civ. per difetto di ragionevole probabilità di accoglimento, rilevando l’estraneità al thema decidendum della questione di nullità degli atti di trasferimento per difformità urbanistica, introdotta per la prima volta in secondo grado. La ricorrente ha proposto ricorso per cassazione ex art. 348-ter, terzo comma, cod. proc. civ. con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i motivi, ritenendoli inammissibili quanto all’impugnazione dell’ordinanza d’appello. Richiamando Cass. S.U. n. 1914/2016, il Collegio ribadisce che l’ordinanza di inammissibilità ex art. 348-bis cod. proc. civ. è ricorribile solo per vizi propri e non per contestare la valutazione prognostica di fondatezza del gravame.

Nel merito, il primo motivo è infondato. La Corte non condivide la conclusione del giudice d’appello secondo cui la questione di nullità sarebbe estranea all’originaria materia del contendere, poiché tale assunto contrasta con la rilevabilità d’ufficio in tutto il corso del giudizio della nullità negoziale, come affermato da Cass. S.U. n. 26242/2014. Tuttavia, la tesi della nullità degli atti non regge. Richiamando Cass. S.U. n. 8230/2019 — e la conforme Cass. n. 538/2020 — il Collegio qualifica la nullità urbanistica come testuale, riconducibile all’art. 1418, terzo comma, cod. civ.: essa sanziona la mancata inclusione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo. Poiché nella specie gli atti prodotti contengono le prescritte menzioni urbanistiche, la nullità è esclusa, tanto più che il carattere abusivo è prospettato come difformità tra realizzato e assentito, e non come totale carenza del provvedimento autorizzatorio.

Il Collegio aggiunge che la prova del carattere abusivo dei manufatti è ricavata da documenti — ordinanza di demolizione e voli aerei — prodotti per la prima volta in appello, in modo tardivo rispetto all’art. 345 cod. proc. civ., senza allegazione delle condizioni che ne consentirebbero l’acquisizione. Quanto all’autorimessa, l’accertamento di fatto del Tribunale colloca l’attività costruttiva in epoca successiva all’atto di acquisto, sicché l’eventuale abusività non può incidere sulla validità del trasferimento dell’area di sedime. Quanto all’atto del 2009, la transazione del 28 maggio 2012, con la formula ampia utilizzata a fronte del pagamento di una somma, ricomprende anche la pretesa di nullità. Ma poiché si tratta di nullità testuale e non di illiceità, opera l’art. 1972, secondo comma, cod. civ., che prevede la sola annullabilità della transazione, nella specie non dedotta.

Il secondo motivo è inammissibile ex art. 348-ter, quarto comma, cod. proc. civ.: una volta disattese le censure sulla natura abusiva degli immobili, la deduzione del vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. sollecita una rivalutazione di fatto già compiuta dai giudici di merito. Parimenti inammissibile è la reiterazione dei motivi di appello, per effetto dell’ordinanza ex art. 348-bis cod. proc. civ. che impone il ricorso per saltum avverso la sentenza di primo grado, senza specifiche censure ai vizi tassativi dell’art. 360 cod. proc. civ. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.