Planimetria allegata al rogito e individuazione del bene compravenduto (Cass. civ. Sez. II n. 5532 del 02.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà quando i contraenti vi si siano riferiti nel descrivere il bene. Esse costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio, sempre che siano sottoscritte dai contraenti ed espressamente richiamate nel contratto come parte integrante del suo contenuto. Il giudice di merito che ometta di considerarle incorre in violazione dei criteri ermeneutici e la relativa valutazione, in caso di non coincidenza tra descrizione e rappresentazione grafica, spetta al giudice del rinvio.

Il Fatto

Una comproprietaria di un edificio conveniva in giudizio gli altri comproprietari per accertare la natura comune delle porzioni immobiliari site al secondo piano e ottenere la condanna alla cessazione di ogni attività diretta a escluderne l’utilizzo. Il Tribunale di Macerata rigettava la domanda e, in accoglimento della riconvenzionale, dichiarava la piena ed esclusiva proprietà dei convenuti sulle terrazze del secondo piano.

La Corte d’appello di Ancona riformava la decisione, dichiarando comuni le porzioni e ordinando agli appellati di cessare ogni attività ostativa. I soccombenti proponevano ricorso per cassazione articolato in tre motivi, deducendo violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale e degli artt. 1117 e 1362 cod. civ.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, con cui si deduceva la violazione del principio di non contestazione e la nullità della scrittura privata del 1962, è stato rigettato. Il Collegio ha rilevato che la parte attrice aveva disconosciuto la firma della propria dante causa, così contestando il documento. La compravendita immobiliare, per la forma scritta richiesta ad substantiam dall’art. 1350 cod. civ., esige che il documento consenta l’identificazione inequivoca del bene, anche mediante riferimento a elementi esterni.

Il secondo motivo è stato invece accolto. La corte di merito aveva desunto la condominialità dei lastrici solari dalla sola mancata menzione nell’atto pubblico del 1974, senza considerare la planimetria allegata sotto la lettera G. Tale planimetria, richiamata dagli appellati a riprova della tesi della cessione dei terrazzi, costituiva la chiave della decisione di primo grado.

La Corte ha richiamato il principio per cui le piante planimetriche allegate ai contratti immobiliari integrano la volontà negoziale e sono mezzo fondamentale di interpretazione, salvo al giudice di merito risolvere la quaestio voluntatis in caso di non coincidenza tra descrizione e rappresentazione grafica (Sez. II n. 6764 del 2003). Ha precisato che la planimetria deve essere sottoscritta dai contraenti ed espressamente indicata come parte integrante del contratto (Sez. II n. 8731 del 2023).

Il terzo motivo, relativo alla presunzione di condominialità dei lastrici, è rimasto assorbito. La sentenza è stata cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla corte d’appello in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.