Delibera condominiale nulla se incide su beni di proprietà esclusiva (Cass. civ. Sez. II n. 16893 del 24.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condominio edilizio, l’assemblea non può occuparsi dei beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini o di terzi. È pertanto nulla, per impossibilità giuridica dell’oggetto, la deliberazione assembleare che disponga che, in caso di necessità, l’accesso al tetto dell’edificio condominiale — parte comune ai sensi dell’art. 1117, n. 1, cod. civ. — avvenga passando sulla proprietà esclusiva di un condòmino, in assenza del consenso unanime dei titolari interessati. La decisione che non attenga alle parti comuni esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi, e non quello maggioritario.

Il Fatto

Il condominio di un edificio aveva adottato una delibera con cui approvava, tra gli altri, due argomenti dell’ordine del giorno: il primo riguardava l’accesso alla copertura del fabbricato passando per la proprietà esclusiva del condòmino dell’ultimo piano; il secondo autorizzava la riapertura di fori praticati nel muro di contenimento della soprastante proprietà di terzi.

Alcuni condòmini avevano impugnato la delibera davanti al Tribunale, che aveva rigettato la domanda. La Corte d’appello aveva invece dichiarato la nullità della deliberazione limitatamente ai punti 7 e 8 dell’ordine del giorno, confermando nel resto la decisione di primo grado. Avverso tale sentenza i soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in due motivi, cui gli eredi della parte originaria e una società hanno resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

In via preliminare, la Corte respinge le eccezioni di inammissibilità. Il termine breve per la notifica del ricorso risultava rispettato: la notifica a mezzo PEC era stata eseguita il giorno di scadenza dopo le ore 21, evenienza ormai non più ostativa per effetto della sentenza della Corte costituzionale n. 75 del 2019, che ha dichiarato illegittimo l’art. 16-septies del d.l. n. 179/2012 nella parte in cui faceva slittare alle ore 7 del giorno successivo il perfezionamento della notifica per il notificante.

Quanto alla legittimazione, i singoli condòmini possono agire e resistere a tutela dei diritti di comproprietario pro quota sulle parti comuni, con potere concorrente rispetto a quello dell’amministratore, non avendo il condominio personalità giuridica (Cass. Sez. Un. n. 10934/2019). Infondate anche le eccezioni ex art. 360-bis, n. 1, cod. proc. civ. e per difetto di specificità, attesa la riferibilità delle censure alle rationes decidendi.

Nel merito, il primo motivo è infondato. La Corte richiama il principio espresso da Cass. Sez. Un. n. 9839 del 2021: la delibera assembleare è nulla quando il suo oggetto sia giuridicamente impossibile, e l’impossibilità va valutata in relazione alle attribuzioni dell’assemblea. Questa può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni.

Ne deriva che ogni decisione che non attenga alle parti comuni non può essere adottata con il metodo maggioritario, ma esige il metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi. È dunque nulla la delibera che imponga l’accesso al tetto attraverso la proprietà esclusiva di un condòmino senza il consenso unanime (Cass. n. 16953 del 2022).

Il secondo motivo è inammissibile: i ricorrenti chiedono una rivalutazione delle prove, in particolare della c.t.u. e di una testimonianza, per sostenere che non si sarebbe costituita una servitù di stillicidio. La Corte ribadisce che il giudizio di legittimità non consente un nuovo esame del merito né la valutazione delle risultanze probatorie, riservata al giudice di merito.

Il ricorso è rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e con i presupposti per il versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.