Delibera condominiale, riparto spese e accesso ai documenti (Cass. civ. Sez. II n. 16892 del 24.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle con oggetto impossibile in senso materiale o giuridico — con difetto assoluto di attribuzioni — e quelle con contenuto illecito, contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume. Al di fuori di tali ipotesi le delibere adottate in violazione di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili, con azione da esercitare nei termini dell’art. 1137 c.c. Sono nulle le delibere che a maggioranza stabiliscono o modificano i criteri generali di ripartizione delle spese, materia sottratta al metodo maggioritario; sono invece annullabili quelle che ripartiscono in concreto le spese senza modificare i criteri generali, ma violandoli. L’obbligo di rendiconto dell’amministratore è adempiuto con l’esibizione dei documenti giustificativi, ma la facoltà di accesso del condomino presuppone una preventiva richiesta, il cui onere dimostrativo ricade sull’istante.

Il Fatto

Una condomina impugna la delibera assembleare dell’11.02.2015, con cui sono stati approvati i rendiconti 2012-2014, contestando l’imputazione a proprio carico di una spesa per il risarcimento dei danni degli appartamenti all’ultimo piano e l’omessa messa a disposizione della documentazione giustificativa.

Il Tribunale di Palermo respinge la domanda; la Corte d’appello conferma, rilevando che la spesa era stata approvata con precedente delibera del 26.04.2012, ormai non più impugnabile, e che la condomina non aveva richiesto la documentazione. Propone ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione degli artt. 1135, 1137 e 1123 c.c., sostenendo che la delibera sarebbe viziata da eccesso di potere per avere addossato a una condomina una spesa risarcitoria senza accertamento giudiziale della responsabilità, con conseguente nullità impugnabile in ogni tempo.

Il motivo è infondato. La Corte richiama le Sezioni Unite n. 9839 del 14.04.2021, che distinguono nettamente tra delibere nulle e delibere annullabili. La sentenza impugnata si è attenuta a tale criterio: rientrava nelle attribuzioni dell’assemblea ripartire tra i partecipanti le spese e spettava alla condomina impugnare la delibera del 26.04.2012, che aveva approvato la spesa, ormai non più impugnabile per decorso del termine decadenziale di trenta giorni ex art. 1137 c.c., decorrente dalla comunicazione per gli assenti e dalla data di approvazione per i dissenzienti o astenuti.

Il Collegio richiama inoltre il principio di Cass. n. 15288/2005: l’obbligo dei condomini di contribuire alle spese sorge per effetto della delibera che approva le spese, non della successiva delibera di ripartizione, volta solo a rendere liquido un debito preesistente.

Con il secondo motivo si lamenta la violazione degli artt. 1712, 1713, 1129 e 1130 c.c. e la motivazione apparente sul rifiuto di esibire i documenti giustificativi. Il motivo è infondato: la Corte ricorda che l’amministratore, quale mandatario con rappresentanza, adempie all’obbligo di rendiconto fornendo i documenti giustificativi delle somme incassate, degli esborsi e delle modalità di esecuzione dell’incarico (Sez. 6-2, ordinanza n. 1186 del 17.01.2019; Sez. 3, sentenza n. 19991 del 14.11.2012).

Gli artt. 1129, comma 2, c.c. e 1130-bis c.c., novellati dalla legge n. 220 del 2012, riconoscono ai condomini la facoltà di ottenere l’esibizione dei registri e dei documenti contabili in qualsiasi tempo, purché l’accesso non si traduca in un intralcio all’amministrazione, in contrasto con la correttezza ex art. 1175 c.c. Sull’istante grava l’onere di dimostrare che l’amministratore non gli abbia consentito l’esercizio della facoltà (Cass. Sez. II n. 22958 del 22.07.2022; Cass. Sez. VI-2 n. 15996 del 28.07.2020). La Corte d’appello ha accertato in fatto che la condomina non aveva formulato alcuna richiesta di visione, essendo la lettera del 27.12.2012 diretta a contestare il criterio di riparto. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e al contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.