Locatore di fatto, validità del contratto e diritto del dominus ai canoni (Cass. civ. Sez. III n. 2786 del 04.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il contratto di locazione concluso dal locatore che disponga soltanto di fatto dell’immobile è valido ed efficace, non incidendo su di esso l’accertamento della nullità del titolo di acquisto del locatore medesimo. La persistente validità di quel contratto è compatibile con la sopravvenuta legittimazione del dominus a conseguire il pagamento dei canoni, ove questi abbia sostanzialmente ratificato l’attività negoziale svolta dal locatore di fatto. A tal fine rileva il recupero della disponibilità dell’immobile, cui deve equipararsi la condanna definitiva del locatore di fatto alla riconsegna al legittimo proprietario. Nelle vicende della locazione, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica e il singolo comproprietario è legittimato a stipulare il contratto e ad agire per il rilascio, senza necessità di integrazione del contraddittorio.

Il Fatto

Una società, conduttrice di un immobile in forza di un contratto di locazione stipulato nel 1998, agisce per l’accertamento del proprio obbligo di corrispondere i canoni. Il contratto era stato concluso con una società locatrice, il cui titolo di acquisto dell’immobile viene successivamente dichiarato nullo in via giudiziale, con efficacia anteriore alla stipulazione della locazione. Analoga declaratoria investe il titolo di acquisto del dante causa di quest’ultima.

La curatela del fallimento della proprietaria originaria, il cui diritto non era mai uscito dal patrimonio, rivendica a sé i canoni. La Corte d’appello, confermando la decisione di primo grado, riconosce la titolarità del credito in capo alla curatela. La società locatrice impugna la sentenza in cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, che denuncia la mancata integrazione del contraddittorio per asserita comproprietà di un terzo, è inammissibile: la documentazione è stata prodotta solo in cassazione, in violazione dell’art. 372 c.p.c. Nel merito, il Collegio richiama il consolidato insegnamento di legittimità (Sez. III n. 19929 del 2008; Sez. III n. 5077 del 2010; Sez. III n. 27021 del 2016; Sez. III n. 20885 del 2023): la pluralità di locatori integra una parte unica e il singolo comproprietario può stipulare la locazione e agire per il rilascio, senza che occorra la partecipazione degli altri.

Il secondo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente, sono infondati. La Corte chiarisce che la questione non riguarda la validità del contratto originario: esso è valido in ragione della disponibilità di fatto dell’immobile in capo alla locatrice, della regolare esecuzione del rapporto e del riconoscimento operato dalla curatela. Oggetto del giudizio è, piuttosto, l’individuazione del soggetto titolato a ricevere i canoni.

Il Collegio ammette che la curatela avrebbe potuto invocare l’inopponibilità del contratto a sé, essendo stato concluso dopo la trascrizione della domanda di nullità. Tuttavia essa non ha mai proposto quella doglianza in via principale, fondando il proprio diritto su quel medesimo titolo negoziale.

La Corte ritiene compatibili la persistente validità del contratto concluso a non domino e la sopravvenuta legittimazione del dominus ai canoni, avendo questi ratificato l’attività negoziale del locatore di fatto. La legittimazione del locatore a concedere il godimento sulla sola base della disponibilità di fatto (Sez. III n. 27910 del 2023) genera una potenziale conflittualità con il dominus, che va composta ammettendo la facoltà di quest’ultimo di riconoscere il contratto e rivendicare a sé i canoni.

Tale rivendicazione si fonda sul recupero della disponibilità dell’immobile, cui equivale la condanna definitiva del locatore di fatto alla riconsegna. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e all’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.