Danni alla proprietà da lavori condominiali: è responsabilità extracontrattuale, coperta dalla tutela legale “Vita Privata” (Arbitro Assicurativo 450/2026)
Arbitro Assicurativo, decisione n. 450 dell’11 giugno 2026 (riunione del 14 maggio 2026) — Presidente Giovanni Stella, Relatore Enrico Camilleri.
Il principio
Il danno alla proprietà esclusiva del singolo condomino, causato dall’impresa che esegue lavori appaltati dal condominio sulle parti comuni, ha natura extracontrattuale (art. 2043 cod. civ.): pur essendo il condomino committente pro quota dell’appalto, il danno alla sua proprietà esclusiva è estraneo all’oggetto del contratto (le parti comuni), e va distinto il danno derivante dall’attività dell’appaltatore da quello derivante dalla cosa appaltata. In una polizza di tutela legale articolata in “Vita Privata” (fatti illeciti di terzi) e “Casa” (vertenze su diritti reali), la tutela aquiliana del diritto di proprietà rientra nella garanzia “Vita Privata”: interpretare diversamente creerebbe una “zona franca” da responsabilità, contraria a buona fede (art. 1366) e all’interpretatio contra proferentem (art. 1370 cod. civ.; art. 35 cod. cons.), con stravolgimento della causa del contratto.
Il fatto
Il ricorrente, titolare di una polizza collettiva di tutela legale a secondo rischio, aveva promosso un accertamento tecnico preventivo (ATP) per i danni alla propria abitazione derivanti dai lavori eseguiti da un’impresa incaricata dal condominio, e chiedeva la copertura delle spese legali e tecniche sostenute (indicate in 13.335,58 euro, nei limiti del massimale di 2.500 euro). La polizza si articola in “Vita Privata” (che comprende le richieste di risarcimento per danni extracontrattuali da fatti illeciti di terzi) e “Casa” (vertenze su locazione, proprietà e altri diritti reali).
L’impresa negava la copertura: la vicenda avrebbe natura contrattuale (il condomino è committente pro quota dell’appalto), riconducibile all’ambito “Casa”, ma in concreto esclusa perché polizza a rischi nominati, coprente solo vertenze su diritti reali e non le pretese risarcitorie da appalto. Il ricorrente replicava che i danni alla pavimentazione del portico esclusivo, accertati dalla CTU come autonomi rispetto ai vizi delle parti comuni, erano riconducibili alla responsabilità aquiliana ex art. 2043 cod. civ. e alla garanzia “Vita Privata”. Aggiungeva che una polizza a primo rischio aveva già liquidato 2.500 euro per il medesimo evento.
La motivazione
Il Collegio muove dalla qualificazione del danno. Il singolo condomino è committente nel contratto di appalto delle opere condominiali (Cass. 11606/2022; Cass. 2774/2025), ma ciò non gli attribuisce una veste “omnibus”: solo ciò che inerisce all’oggetto del contratto — qui le parti comuni — rientra nella sua cornice negoziale. Il danno alla proprietà esclusiva è estraneo all’oggetto dell’appalto; le posizioni di chi lo ha subito e di chi lo ha prodotto sono quelle di danneggiato e danneggiante, non di committente e appaltatore. In tema di danni a terzi durante l’esecuzione di un appalto occorre distinguere i danni derivanti dall’attività dell’appaltatore — ex art. 2043 cod. civ., di cui risponde l’appaltatore — da quelli derivanti dalla cosa appaltata (Cass. 23442/2018; Cass. 2577/1995). Il danno lamentato ha dunque natura aquiliana.
Provati i fatti, il Collegio disattende la tesi dell’impresa sulla non operatività della garanzia. Le clausole assicurative vanno interpretate secondo buona fede e in modo da non privare la polizza di senso (Cass. 3367/2020), ricorrendo all’interpretatio contra proferentem in caso di dubbio (Cass. 25849/2021). L’art. 2.2 CGA (Esclusioni) non contempla i danni alla proprietà da illecito aquiliano; e la lettura dell’impresa renderebbe tale danno mai indennizzabile — né in “Casa” (solo vertenze contrattuali) né in “Vita Privata” — creando una “zona franca” a esclusivo vantaggio dell’impresa, in contrasto con l’art. 1366 cod. civ., con l’art. 1370 cod. civ. (rafforzato dall’art. 35 cod. cons.) e con la causa del contratto (Cass. 14595/2020; Cass. S.U. 22437/2018). La tutela aquiliana della proprietà rientra quindi nella garanzia “Vita Privata”: il diniego è illegittimo. Quanto al quantum, il ricorrente ha limitato la domanda al massimale; il Collegio accoglie parzialmente il ricorso fino a 2.500 euro, oltre interessi dal reclamo, 200 euro a IVASS e 20 euro di rimborso.
Implicazioni pratiche
La decisione è rilevante per le polizze di tutela legale e per il contenzioso condominiale da appalti. Il punto centrale è la qualificazione del danno: il condomino è parte del contratto di appalto solo per ciò che riguarda le parti comuni; il danno alla sua proprietà esclusiva causato dall’impresa esecutrice è extracontrattuale (art. 2043 cod. civ.), e come tale ricade nella garanzia “Vita Privata” della tutela legale, non nella sezione “Casa” limitata alle vertenze su diritti reali.
Utile anche il metodo interpretativo: quando la lettura proposta dall’impresa svuota di fatto una copertura — creando una “zona franca” per un intero tipo di danno — il Collegio la respinge in nome della buona fede, dell’interpretazione contro il predisponente e della causa del contratto. Per l’assistenza all’assicurato la leva è duplice: inquadrare correttamente il danno come aquiliano (valorizzando la distinzione tra danni dall’attività dell’appaltatore e danni dalla cosa) e denunciare l’interpretazione che renderebbe la garanzia priva di oggetto. Da ricordare, infine, il limite del massimale: le spese documentate eccedenti (qui oltre 13.000 euro) non sono recuperabili oltre il tetto contrattuale.
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