Variazioni essenziali e vincolo paesaggistico richiedono accertamento concreto dell’aumento volumetrico (Cons. Stato n. 6283 del 04.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
In area sottoposta a vincolo paesaggistico, la qualificazione di un abuso edilizio come variazione essenziale o come intervento in totale difformità dal permesso di costruire presuppone l’accertamento effettivo dell’aumento volumetrico contestato, depurato delle compensazioni derivanti dall’ultimazione dei lavori e dalle riduzioni di altezza dei piani. Ove tale incremento volumetrico difetti, il lieve innalzamento del fabbricato non integra di per sé alcuna delle ipotesi di variazione essenziale e l’Amministrazione deve valutare in concreto la sua potenzialità lesiva rispetto al bene tutelato, in ossequio ai principi di ragionevolezza e proporzionalità. Parimenti, la traslazione dell’edificio rileva come modifica sostanziale della localizzazione solo se incide effettivamente sulle prescrizioni in tema di distanze o sulla destinazione urbanistica dei suoli. La presenza di un vincolo paesaggistico non è ostativa alla sanatoria quando l’abuso consista in opere esclusivamente interne, non visibili dall’esterno e inidonee a incidere sui valori tutelati.

Il Fatto

Gli acquirenti di una villetta a due piani, in corso di costruzione e proveniente da procedura di amministrazione giudiziaria, hanno impugnato l’ordinanza di demolizione con cui il Comune ha ingiunto il ripristino dello stato dei luoghi e il diniego definitivo di permesso di costruire in sanatoria. Le opere contestate riguardano la trasformazione del piano interrato, la distribuzione interna, un innalzamento del fabbricato, la modifica dei prospetti e una traslazione dello stesso.

Il TAR Calabria, all’esito di una consulenza tecnica, ha respinto in parte il ricorso avverso l’ordinanza, qualificando le difformità come variazioni essenziali, e ha integralmente rigettato il ricorso avverso il diniego di sanatoria, ritenuto giustificato dalla parziarietà dell’istanza. Di qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove da una premessa processuale: la presentazione di una nuova istanza di sanatoria non determina l’improcedibilità dell’impugnazione avverso l’ordinanza di demolizione, ma comporta solo un arresto temporaneo dell’efficacia della misura repressiva, che riacquista effetto in caso di rigetto. Il successivo rigetto, peraltro, non risulta ancora comunicato agli appellanti.

Nel merito, il Collegio rileva che la sentenza impugnata ha fondato la qualificazione degli abusi su elementi indiziari contraddittori e insufficienti. Dalla consulenza emerge che, a lavori ultimati, l’innalzamento del piano di calpestio sarà di circa 40 cm, con un incremento assai inferiore a quello ipotizzato dal Comune, e che vanno considerate anche le riduzioni di altezza del piano terra e del primo piano. In tale quadro non può ritenersi realizzato alcun aumento volumetrico.

Il Collegio richiama la distinzione tra totale difformità, che ricorre quando i lavori danno luogo a un’opera diversa per conformazione, strutturazione, destinazione o ubicazione, e la categoria residuale della parziale difformità, che riguarda modificazioni di elementi non essenziali della costruzione. In area vincolata, il lieve innalzamento del fabbricato non ricade nelle ipotesi elencate dall’art. 32 del d.P.R. n. 380 del 2001 e non può essere automaticamente qualificato come variazione essenziale: occorre una specifica valutazione della concreta potenzialità lesiva rispetto al bene tutelato, come impongono i principi di ragionevolezza e proporzionalità.

Quanto alla traslazione, la Corte osserva che, come accertato in consulenza, lo spostamento non ha determinato violazione delle distanze in assenza dell’opera abusiva realizzata dai vicini, anch’essa oggetto di ingiunzione di demolizione. Eliminata la problematica delle distanze, viene meno la motivazione sulla rilevanza della traslazione, che risulta quantitativamente poco significativa.

La Corte accoglie quindi il primo, il secondo, il terzo, il quarto e il nono motivo, assorbiti o rigettati gli altri, e, in riforma della sentenza, annulla l’ordinanza di demolizione e il diniego di sanatoria. L’Amministrazione dovrà rivalutare la parziarietà dell’istanza. Spese dei due gradi compensate.