Perdita di ruralità e mutamento di destinazione d’uso senza titolo (TAR Toscana n. 571 del 24.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La perdita dei requisiti oggettivi e soggettivi di ruralità di un fabbricato, rilevanti ai soli fini catastali e fiscali, non produce automaticamente il mutamento della destinazione d’uso verso la categoria funzionale residenziale. Il passaggio tra categorie funzionali non omogenee richiede un apposito titolo abilitativo, la cui assenza non può essere supplita dall’accatastamento in categoria A, dalla progressiva urbanizzazione dell’area circostante, dalla cessazione dell’attività agricola del proprietario né da clausole descrittive contenute in atti di compravendita. Il carattere oneroso o gratuito dell’intervento si valuta al momento della sua esecuzione, con conseguente applicazione della disciplina vigente al momento di presentazione della SCIA. L’atto amministrativo plurimotivato resta legittimo quando una sola delle ragioni poste a suo fondamento superi il vaglio di legittimità.

Il Fatto

Una società presentava una SCIA per la ristrutturazione conservativa di un immobile in stato di abbandono, con realizzazione di due unità residenziali all’interno delle due unità immobiliari del fabbricato. Il Comune di Firenze, con ordinanza del 5 marzo 2024, ordinava il divieto di prosecuzione degli interventi e il ripristino delle parti già eseguite; con successiva ordinanza del 30 aprile 2024 confermava il divieto.

Il diniego si fondava su due ragioni: l’incompatibilità tra la destinazione rurale impressa dallo strumento urbanistico al fabbricato e la destinazione residenziale presupposta dalla SCIA, a fronte dell’assenza di un titolo abilitativo al mutamento di destinazione d’uso; il possibile pericolo per l’utenza, per la presenza di vincoli di metanodotto, ferroviario ed elettrodotto, senza la verifica di fattibilità e i pareri degli enti competenti. La società impugnava gli atti davanti al TAR, sostenendo la perdita del carattere rurale del bene sin dagli anni Settanta e l’avvenuto mutamento di destinazione senza opere.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove da una premessa: il fabbricato, in origine rurale abitativo e funzionale all’attività agricola, era rimasto immodificato sino al 1985, quando l’amministrazione aveva autorizzato opere di manutenzione straordinaria specificando che le stesse non comportavano alcun mutamento di destinazione d’uso. Sono invece mutati i terreni circostanti, a seguito di espropri per opere pubbliche, con conseguente urbanizzazione dell’area.

La tesi della ricorrente non regge. La disciplina invocata sui requisiti di ruralità ha valore solo ai fini catastali e di censimento del fabbricato, ma la carenza di tali caratteri non determina, per ciò solo, un mutamento della destinazione d’uso. Il Collegio richiama la giurisprudenza secondo cui la perdita dei requisiti di ruralità non produce l’automatico effetto del cambio di destinazione, occorrendo previa autorizzazione comunale alla modifica della destinazione da rurale a residenziale.

Nemmeno l’accatastamento in categoria A è decisivo: le risultanze catastali non hanno autonomo valore probatorio ai fini dell’effettiva destinazione d’uso e non possono surrogare i titoli abilitativi edilizi di competenza comunale. Parimenti irrilevanti sono l’autorizzazione del 1985, che espressamente escludeva il mutamento di destinazione, le indicazioni descrittive contenute nell’atto di compravendita del 1981 e la progressiva urbanizzazione dell’area: la destinazione agricola del fabbricato conserva la sua qualificazione anche in presenza di edifici residenziali e di una zona di fatto urbanizzata.

Quanto al richiamo alla legge n. 10/1977, la norma non trova applicazione: in difetto di prova del mutamento di destinazione in epoca anteriore alla sua entrata in vigore, rileva la disciplina vigente al momento della presentazione della SCIA, quando era doveroso dotarsi di un titolo per il mutamento di destinazione d’uso. Il carattere oneroso o gratuito dell’intervento si valuta al presente, essendo rilevante non la storia remota del fabbricato ma l’incremento di utilità conseguito nell’ultima trasformazione.

Infondate risultano anche le censure di difetto di istruttoria e di motivazione: il procedimento è stato caratterizzato da plurime interlocuzioni con la parte privata e l’amministrazione ha esplicitato le ragioni del diniego. Le garanzie partecipative di cui agli artt. 3 e 10-bis della legge n. 241/1990 non impongono un’analitica confutazione di ogni argomento dell’interessato. Il provvedimento, inoltre, è atto plurimotivato: la legittimità di una sola delle ragioni poste a suo fondamento è sufficiente a sorreggerlo, con assorbimento delle censure relative alle altre. Il ricorso è quindi respinto, con condanna della società ricorrente alle spese di lite.