Ristrutturazione edilizia per ripristino di edificio demolito ante 2013 (TAR Veneto n. 400 del 16.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, costituiscono ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, come modificato dall’art. 30, comma 1, lett. a), d.l. n. 69/2013, convertito dalla legge n. 98/2013. La clausola di decorrenza contenuta nel sesto comma dell’art. 30 citato, che fa decorrere l’applicazione delle disposizioni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione, non impedisce di qualificare come ristrutturazione edilizia il ripristino di un edificio crollato o demolito anteriormente a tale data. Rileva, piuttosto, che l’intervento di ripristino sia realizzato dopo l’entrata in vigore della novella, restando irrilevante il momento del crollo o della demolizione. La contestualità tra demolizione e ricostruzione non costituisce presupposto indefettibile della nuova nozione di ristrutturazione edilizia.

Il Fatto

La ricorrente, titolare di un’azienda agricola, ha la disponibilità di alcuni fabbricati rurali ubicati nel territorio comunale, ricadenti nel Tessuto Agricolo Periurbano, in origine composto da tre edifici. Due titoli edilizi hanno assentito, negli anni, la ristrutturazione del primo fabbricato e il recupero ad uso agrituristico degli altri due. I lavori sono stati eseguiti solo su uno di questi ultimi: l’altro, prima dell’intervento, è stato interessato da un incendio che lo ha ridotto a rudere, con conseguente demolizione nel 2008 per ragioni di sicurezza.

Nel 2024 la ricorrente ha presentato una SCIA per ricostruire il fabbricato secondo il progetto del 2003, prevedendo cinque alloggi a servizio dell’attività agrituristica. Il Comune ha dapprima interrotto il termine, chiedendo documentazione sul crollo e integrazioni planimetriche, poi ha vietato l’esecuzione dell’intervento dichiarando l’inefficacia della SCIA ai sensi dell’art. 19, comma 3, legge n. 241/1990. Il diniego si fonda sulla tesi per cui le previsioni dell’art. 30 d.l. 69/2013 si applicherebbero ai soli edifici demoliti dopo il 21 agosto 2013. La ricorrente ha impugnato il provvedimento davanti al giudice amministrativo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal dato normativo. Il quinto periodo della lett. d) dell’art. 3 d.P.R. n. 380/2001 annovera tra gli interventi di ristrutturazione edilizia quelli volti al ripristino di edifici “eventualmente crollati o demoliti”, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Il sesto comma dell’art. 30 d.l. n. 69/2013 dispone che le relative disposizioni si applicano dalla data di entrata in vigore della legge di conversione.

Secondo un primo orientamento, richiamato dal Comune e fatto proprio da Cons. Stato, Sez. IV, n. 616 del 2023, la norma non avrebbe applicazione retroattiva quanto ai propri presupposti: solo gli edifici crollati o demoliti dopo l’entrata in vigore della legge n. 98/2013 potrebbero essere ricostruiti come ristrutturazione. La disciplina previgente, in sintesi, ammetteva la demolizione solo se seguita da ricostruzione contestuale, a pena della perdita fisica e giuridica della volumetria.

A questa lettura il Collegio preferisce la diversa opzione ermeneutica espressa da Cons. Stato, Sez. IV, n. 2857 del 2025. Quest’ultima, richiamando Cass. civ., Sez. Un., n. 2061 del 2021, distingue la retroattività normativa — che ricorre quando una nuova legge disciplina gli effetti già esauriti di un rapporto pregresso — dalla disciplina di status e situazioni distinti ontologicamente e funzionalmente dal fatto generatore, suscettibili di nuova regolamentazione tramite poteri non consumati. Nel caso dell’art. 3 citato, ciò che rileva è che l’intervento di ripristino avvenga dopo l’entrata in vigore della norma; irrilevante è che l’edificio fosse già crollato o demolito. L’avverbio “eventualmente” conferma che il crollo o la demolizione possono essere anteriori.

Il Collegio aderisce a tale indirizzo anche in considerazione della singolarità della fattispecie: la ricorrente non ha potuto giovarsi pienamente del titolo edilizio del 2003, che pure riguardava anche il fabbricato poi demolito, essendo la demolizione l’effetto di un’azione necessitata e non prevista. La preesistenza del fabbricato demolito non è mai stata contestata. L’elemento della contestualità tra demolizione e ricostruzione conserva valore solo per distinguere il “prima” e il “dopo” della novella, senza ulteriore portata precettiva. A conferma, dopo il perimento dell’immobile non sono sopravvenute prescrizioni più restrittive, essendo anzi venuto meno il vincolo paesaggistico ex lege, e le norme tecniche di attuazione del PAT ammettono gli interventi di ristrutturazione nelle fasce di rispetto.

La clausola di decorrenza dell’art. 30, ultimo comma, costituisce, infine, una mera deroga al principio di immediata efficacia del decreto legge, motivata dall’esigenza di evitare effetti immediati di novelle disomogenee e di complessa interpretazione su rapporti giuridici complessi. Il ricorso è pertanto accolto e il provvedimento impugnato è annullato. Le spese di lite sono compensate per la peculiarità della vicenda e il contrasto giurisprudenziale.