Rettifica valore immobiliare e distinzione tra motivazione dell’avviso e prova (Cass. civ. Sez. V n. 19973 del 17.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la motivazione dell’avviso di rettifica per relationem e la prova della pretesa impositiva operano su piani distinti. La prima assolve l’onere di conoscenza del contribuente circa gli elementi di fatto e le ragioni di diritto; la seconda attiene al documento, quale mezzo da far valere nel processo. Ne consegue che l’art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986 non impone di reperire immobili perfettamente omogenei al bene trasferito, ben potendo l’ufficio ritoccare i valori dei comparables con coefficienti di armonizzazione. La mancanza di motivazione della sentenza tributaria rileva solo quando le argomentazioni siano logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili.

Il Fatto

La società ricorrente ha impugnato l’avviso di rettifica e liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, emesso in relazione alla compravendita di un fabbricato sviluppato su più livelli. Il prezzo dichiarato era inferiore al valore venale stimato dall’ufficio con il criterio del Market Comparison Approach. La Commissione tributaria provinciale e, in appello, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado hanno respinto il ricorso della contribuente. La società ha quindi proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente deduceva la violazione dell’art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986 e dell’art. 2697 cod. civ., sostenendo l’incomparabilità dei comparables selezionati dall’ufficio. La Corte ha ritenuto il motivo infondato. I criteri adottati nella stima sono risultati pienamente conformi alla previsione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131/1986. La sentenza impugnata valorizza come l’assenza di immobili perfettamente omogenei abbia indotto l’ufficio a ritoccare i valori con l’applicazione di coefficienti di armonizzazione.

Il passaggio centrale riguarda la distinzione tra motivazione e prova. La motivazione dell’avviso è finalizzata alla conoscenza da parte del contribuente degli elementi di fatto e delle ragioni di diritto della pretesa impositiva. La prova della pretesa attiene invece al documento, quale mezzo da far valere nel processo. Tale distinzione trova conferma nell’art. 7, comma 1, della legge n. 212/2000, nel testo novellato dal d.lgs. n. 219/2023, che richiede l’allegazione dell’atto cui l’avviso si riferisce e la sola indicazione dei mezzi di prova.

Con il secondo motivo si denunciava la nullità della sentenza per omessa e contraddittoria motivazione. La Corte ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui la motivazione apparente non attinge il minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. Il vizio contraddittorio è ravvisabile solo in presenza di un contrasto insanabile e inconciliabile tra le argomentazioni. Nel caso di specie non si ravvisano antinomie: l’assenza di immobili omogenei ha reso necessario adeguare i valori con i coefficienti applicati.

Con il terzo motivo si deduceva l’omesso esame di un fatto decisivo, ossia lo stato non ordinario di conservazione dell’immobile. Il motivo è stato dichiarato inammissibile. La preclusione derivante dalla doppia conforme, prevista dall’art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ., non consente di censurare l’omesso esame di fatti decisivi. La ricorrente non ha indicato le ragioni di fatto differenti nei due gradi. In ogni caso, la circostanza era stata vagliata dal giudice di appello, che ne aveva ritenuto l’ininfluenza ai fini estimativi. Il ricorso è stato dunque rigettato, con condanna alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.