Aree a verde pubblico e servizi restano edificabili ai fini ICI (Cass. civ. Sez. V n. 25201 del 10.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini ICI, la qualificazione di un’area come fabbricabile non è esclusa dalla sua destinazione, nello strumento urbanistico generale, a verde pubblico attrezzato, ad area scolastica o ad attrezzature e servizi di interesse pubblico. L’art. 2, lett. b), d.lgs. n. 504/1992, come interpretato autenticamente dall’art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, d.l. n. 203/2005 e dall’art. 36, comma secondo, d.l. n. 223/2006, àncora l’edificabilità alla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione degli strumenti attuativi. I vincoli di destinazione, non qualificabili come vincoli di inedificabilità assoluta, non fanno venir meno l’originaria natura edificabile del suolo: essi incidono unicamente sulla determinazione del valore venale del bene, in ragione della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, secondo i criteri dell’art. 5 d.lgs. n. 504/1992.

Il Fatto

La controversia ha ad oggetto l’impugnazione di un avviso di accertamento per omessa dichiarazione ICI relativo all’anno 2011, emesso da un Comune con riferimento a tre terreni classificati in catasto come aree fabbricabili.

Il giudice di primo grado aveva disatteso l’impugnazione del contribuente. La Commissione Tributaria Regionale, in riforma della decisione, ha accolto l’appello della parte privata e ha annullato integralmente l’atto impositivo, rilevando che i terreni, destinati dal piano particolareggiato a verde pubblico attrezzato e ad area scolastica, non erano qualificabili come edificabili e che il valore era stato determinato in modo non corretto. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione, articolando due motivi, mentre la contribuente è rimasta intimata.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i due motivi, concernenti rispettivamente la violazione delle norme sull’ICI e l’omesso esame di un fatto decisivo. Il Collegio muove dalla nozione di area fabbricabile dettata dall’art. 2, lett. b), d.lgs. n. 504/1992, integrata dalle disposizioni di interpretazione autentica del 2005 e del 2006.

Da tali norme si desume che l’edificabilità va tratta dalla qualificazione attribuita allo strumento urbanistico generale, a prescindere dall’approvazione regionale e dagli strumenti attuativi. Richiamando le Sezioni Unite n. 25506 del 2006, la Corte ribadisce che l’aspettativa edificatoria non equivale alla piena edificabilità, ma sottrae comunque il suolo al regime valutativo dei terreni agricoli: lo jus edificandi si distingue dallo jus valutandi.

Il passaggio centrale riguarda la distinzione tra vincoli di inedificabilità assoluta e vincoli di destinazione. I primi, posti in via generale e preventiva, escludono l’edificabilità; i secondi, come quelli che assegnano l’area a parco, servizi o attrezzature pubbliche, non fanno venir meno l’originaria natura edificabile e incidono solo sul valore venale.

La Corte osserva che la destinazione a verde pubblico attrezzato o ad area scolastica non implica un vincolo espropriativo, ma un vincolo conformativo funzionale all’interesse pubblico generale della zonizzazione. Su questa linea richiama la giurisprudenza amministrativa, tra cui Cons. Stato, sez. VII, n. 7183 del 2024.

Il Collegio conclude che i giudici di appello hanno confuso il piano della determinazione del valore con quello della tassabilità dell’area, ritenendo illegittimo l’atto per la pretesa non corretta stima senza considerare che l’edificabilità non dipende dalla destinazione. Il ricorso è quindi accolto, la sentenza è cassata e la causa è rinviata per nuovo esame al giudice di secondo grado in diversa composizione, con rimessione della pronuncia sulle spese.