Riclassamento catastale per microzona: obbligo di motivazione rigorosa (Cass. civ. Sez. V n. 33538 del 22.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione dei parametri della microzona, soddisfa l’obbligo di motivazione solo se, oltre ai parametri generali di legge e allo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale rispetto all’insieme delle microzone comunali, consente al contribuente di evincere gli elementi che in concreto hanno inciso sul diverso classamento. Tali elementi non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, ossia la qualità urbana del contesto, la qualità ambientale della zona di mercato, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare. Non è sufficiente una motivazione standardizzata, applicata indistintamente, che si limiti a richiamare in modo assertivo i presupposti normativi. La legittimità dell’operazione diffusa non può affermarsi in via presuntiva, dovendo il requisito motivazionale essere soddisfatto ex ante, senza che rilevi la mera possibilità di prova contraria in sede contenziosa.

Il Fatto

La contribuente impugna gli avvisi di accertamento catastale con cui l’Ufficio ha variato il classamento di due immobili. La Commissione tributaria regionale, in parziale accoglimento dell’appello dell’Ufficio, ritiene equo attribuire agli immobili la categoria C/2, rispettivamente classe 9 e classe 5.

Avverso tale pronuncia la contribuente propone ricorso per cassazione affidato a quattro motivi, lamentando la mancata pronuncia sull’eccezione di tardività dell’appello, la violazione della disciplina sul riclassamento e l’omessa valutazione di un fatto decisivo. L’Ufficio resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina preliminarmente il terzo motivo in applicazione del principio della ragione più liquida, ritenendolo fondato con carattere assorbente rispetto agli ulteriori motivi. La questione attiene al contenuto motivazionale minimo dell’atto di accertamento per rendere adeguata la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari site in microzone comunali anomale.

La Corte richiama il consolidato orientamento secondo cui il nuovo classamento soddisfa l’obbligo motivazionale se, oltre ai parametri di legge e allo scostamento di valore, consente al contribuente di evincere gli elementi indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, ponendolo in condizione di conoscere ex ante le ragioni specifiche del singolo provvedimento, seppure inserito in un’operazione diffusa.

La microzona, ai sensi dell’art. 2, comma 1, del d.P.R. n. 138 del 1998, è una porzione del territorio comunale con omogeneità di caratteri; la ragione del mutamento non è la mera evoluzione del mercato né la richiesta del Comune, bensì l’accertamento di una modifica di valore. Lo strumento ha superato il vaglio di legittimità costituzionale con la sentenza n. 249 del 2017, che ha escluso profili di irragionevolezza.

Posta la legittimità dello strumento, se ne impone un corretto utilizzo, che non può prescindere da un’adeguata valutazione, caso per caso, del singolo immobile. Non basta il rispetto dei criteri generali: l’attribuzione della nuova rendita va contestualizzata in riferimento alle singole unità. Non è adeguata una motivazione standardizzata che si limiti a richiamare i presupposti normativi in modo assertivo.

Quanto ai mutamenti di categoria, la mera collocazione nella microzona non incide sulla destinazione funzionale; quanto ai mutamenti di classe, le caratteristiche generali vanno individuate in concreto, dovendo rilevare anche il fattore edilizio specifico della singola unità e del fabbricato. Nel caso di specie l’avviso risulta motivato solo con l’indicazione del presupposto normativo, del procedimento e dello scostamento superiore al 35%, senza riferimento alle caratteristiche edilizie specifiche. La sentenza è pertanto cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa è decisa nel merito con accoglimento dell’originario ricorso. Le spese sono compensate.