Indennità di esproprio determinata con metodo comparativo e cessioni volontarie (Cass. civ. Sez. I n. 34988 del 31.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di determinazione dell’indennità di espropriazione, il giudice di merito può assumere quale parametro di valutazione del valore venale del suolo anche i corrispettivi di cessioni volontarie intervenute in epoca assai vicina all’atto ablatorio e aventi ad oggetto suoli omogenei ricadenti nella medesima zona del piano di insediamenti produttivi; l’esigenza di omogeneità richiede il motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati, senza che assuma rilievo la fonte da cui i valori sono tratti. È inammissibile, invece, l’accertamento del valore del fondo mediante comparazione con prezzi di immobili omogenei riferiti a un periodo diverso dalla data dell’esproprio, riportando poi il dato monetario a ritroso con le tabelle Istat, che riflettono le variazioni dei prezzi al consumo ma non le quotazioni di mercato degli immobili. La motivazione concisa ma chiara e non contraddittoria non è censurabile in cassazione come motivazione apparente; le ordinanze istruttorie non pregiudicano la decisione finale della causa.

Il Fatto

Un Comune, dopo aver approvato la variante al Programma di Fabbricazione con localizzazione della zona destinata alla realizzazione del Piano di Insediamenti Produttivi, con decreto del 17 luglio 2008 procedeva all’esproprio dei suoli ricadenti nel perimetro del piano, assegnando ai proprietari un indennizzo provvisorio di euro 12,00/mq. La Commissione provinciale, adita dagli ablati, determinava l’indennità in euro 41,53/mq e il Comune proponeva opposizione davanti alla Corte d’appello di Bari.

All’esito di due consulenze tecniche d’ufficio — la prima conclusa per euro 51,66/mq e la seconda, disposta in rinnovazione, per euro 50,89/mq — la Corte territoriale, disattendendo parzialmente le conclusioni dei consulenti, fissava l’indennizzo in euro 14,48/mq. Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione i due gruppi di ex proprietari, resistiti dal Comune e dal Consorzio con controricorso e ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo dei ricorrenti denuncia motivazione apparente dell’ordinanza, per avere la Corte escluso dalla comparazione due suoli ritenuti temporalmente distanti dall’atto ablatorio e incluso invece le quarantotto cessioni volontarie intervenute prima dell’esproprio. La Corte di cassazione reputa il mezzo inammissibile: la motivazione, sebbene concisa, è stata espressa in modo chiaro e comprensibile, donde la sua incensurabilità in sede di legittimità.

Sul punto del riporto a ritroso dei valori, la Corte richiama il principio per cui è inammissibile l’accertamento del valore del fondo mediante comparazione con prezzi di immobili omogenei riferiti a un periodo diverso dalla data dell’esproprio, con successiva correzione mediante le tabelle Istat, le quali riflettono le variazioni dei prezzi al consumo ma non tengono conto delle quotazioni di mercato degli immobili. La decisione impugnata, che ha escluso la rilevanza dei comparabili per la distanza temporale nonostante la correzione operata dal consulente mediante saggio di svalutazione, si rivela conforme a tale principio.

Quanto all’inclusione delle cessioni volontarie, la Corte ritiene che il giudice di merito abbia legittimamente utilizzato tali atti quale parametro, aderendo — benché senza citarlo — all’indirizzo secondo cui l’omogeneità richiede il motivato riscontro della rappresentatività dei dati, senza che assuma rilievo la fonte degli stessi, potendo trattarsi anche di cessioni volontarie di terreni limitrofi, salve le eventuali correzioni imposte dalla logica espropriativa.

Sul calcolo, i ricorrenti contestano la ripetuta applicazione del prezzo delle cessioni; la Corte osserva che proprio la reiterata applicazione del medesimo prezzo negli scambi giustifica il minore peso ponderale attribuito agli altri valori e lo scostamento verso il prezzo più frequentemente adottato nelle transazioni. Il secondo e il terzo motivo, che ripropongono la natura autoritativa delle cessioni e la loro anteriorità a Corte cost. n. 348/2007, sono inammissibili per novità del tema e per difetto di autosufficienza, non essendo state trascritte le condizioni negoziali delle alienazioni.

Il ricorso degli altri ex proprietari è parimenti respinto: la rinnovazione della consulenza è congruamente motivata e non sindacabile; le censure sul quantum si traducono in doglianze di merito. Quanto alle opere preesistenti, la Corte territoriale ha escluso l’indennità perché i manufatti avevano funzione meramente strumentale all’originaria vocazione agricola dei suoli, poi considerati edificabili, e tale snodo logico non è stato criticato. Il ricorso incidentale del Comune e del Consorzio è inammissibile per difetto di indicazione delle norme di diritto e di autosufficienza. Le spese sono integralmente compensate tra le parti, con raddoppio del contributo unificato a carico di ciascuna.