Rideterminazione valore terreno: possesso rilevante è lo ius possidendi (Cass. civ. Sez. V n. 25828 del 25.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili e con destinazione agricola, ai fini dell’accesso alla procedura di rideterminazione del valore di acquisto disciplinata dall’art. 7 della legge n. 448 del 2001, il requisito del possesso richiesto dall’art. 2, comma 2, del d.l. n. 282 del 2002, conv. dalla legge n. 27 del 2003, come modificato dall’art. 2, comma 229, lett. a), della legge n. 191 del 2009, deve essere riferito allo ius possidendi, spettante al titolare della proprietà o di altro diritto reale di godimento sulla res. Non rileva il mero potere di fatto sulla cosa, ove non sorretto da una corrispondente situazione giuridica (ius possessionis). La perizia giurata di stima può essere redatta e asseverata anche successivamente alla stipula dell’atto di cessione, purché entro il termine del 31 ottobre 2010, e la mancata indicazione del valore rideterminato nel rogito non è condizione ostativa alla tassazione sostitutiva.

Il Fatto

La Direzione Provinciale I di Roma dell’Agenzia delle Entrate notificava a un contribuente un avviso di accertamento per l’omessa dichiarazione della plusvalenza asseritamente realizzata nell’anno 2010, a seguito della cessione a titolo oneroso di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. La pretesa si fondava sul disconoscimento del diritto del contribuente di avvalersi dell’opzione per la rideterminazione del valore di acquisto del terreno, sul presupposto che alla data del 1° gennaio 2010 egli non fosse più nel possesso del bene, essendolo stato ceduto all’acquirente con apposita clausola contrattuale già dal rogito del 30 giugno 2009.

Il contribuente impugnava l’atto impositivo. La Commissione Tributaria Provinciale di Roma respingeva il ricorso e la decisione era confermata dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, che fondava il rigetto su due autonome rationes decidendi: la perdita del possesso del bene anteriormente al 1° gennaio 2010 e l’inosservanza dell’obbligo di indicare nel rogito il valore rideterminato dell’immobile, essendo la perizia giurata stata redatta e asseverata solo dopo la stipula. Proponeva quindi ricorso per cassazione affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i due motivi, entrambi incentrati sulla violazione dell’art. 7 della legge n. 448 del 2001 e dell’art. 2, comma 229, della legge n. 191 del 2009, e li ritiene fondati. Quanto al secondo motivo, l’ultimo periodo dell’art. 2, comma 2, del d.l. n. 282 del 2002 stabilisce che redazione e giuramento della perizia devono avvenire entro il 31 ottobre 2010: tali adempimenti erano dunque espletabili anche dopo il 1° gennaio 2010. Ne deriva che non soltanto il giuramento, ma anche la stessa redazione della perizia potevano avvenire in momento successivo alla stipula dell’atto di cessione.

La Corte richiama la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 25721/2014, Cass. n. 19242/2016, Cass. n. 3462/2023) secondo cui la mancata indicazione nell’atto di vendita del valore rideterminato non costituisce condizione ostativa alla facoltà del contribuente, stante l’assenza di limitazioni normative e l’irrilevanza di quanto previsto da atti non normativi, come le circolari amministrative.

Quanto al primo motivo, la Corte affronta il nodo centrale del possesso. Il ragionamento della CTR si fondava sulla clausola contrattuale che immetteva l’acquirente nel possesso materiale già dal 30 giugno 2009, ma trascurava la clausola con cui le parti avevano subordinato l’effetto traslativo alla condizione sospensiva della definitiva approvazione del piano particolareggiato comunale. Per accedere al meccanismo agevolativo, il requisito del possesso va riferito allo ius possidendi, spettante al titolare della proprietà o di altro diritto reale di godimento, e non al mero potere di fatto sulla cosa non sorretto da corrispondente situazione giuridica.

La Corte valorizza la ratio della norma: il meccanismo consente al contribuente di sottrarsi, mediante imposta sostitutiva, alla tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione. Destinatario non può che essere colui che andrebbe altrimenti assoggettato a tassazione, ossia chi abbia ceduto o in futuro cederà terreni di quella natura. Il possesso rilevante è dunque solo quello del titolare dello ius in re oggetto di cessione, non potendo il mero possessore materiale realizzare una plusvalenza imponibile.

Ha quindi errato la CTR nell’affermare che, per effetto del trasferimento del potere di fatto in pendenza della condizione sospensiva, fosse venuto meno in capo al venditore il requisito del possesso. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.