Frazionamenti edilizi ammessi solo sulle maglie strutturali salvo accessi comuni (Cons. Stato n. 10125 del 19.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di frazionamento di unità edilizie di base otto-novecentesche, originarie o oggetto di ristrutturazione a blocco, le N.T.A. del P.R.G. consentono la suddivisione esclusivamente in coincidenza dei muri delle maglie strutturali. L’eccezione dettata dall’art. 22, comma 2, N.T.A. — introdotta dalla variante al P.R.G. — opera soltanto per la realizzazione di accessi comuni a più unità abitative e a condizione che tale soluzione non sia diversamente eseguibile. Ne deriva che il frazionamento di un’unità destinata a autorimessa e magazzino, con destinazione non abitativa e con tramezzo non coincidente con le maglie strutturali, è legittimamente negato dall’amministrazione. Le conclusioni del verificatore, di segno contrario, non valgono a superare il profilo di contrarietà alle norme urbanistiche. La nota comunale depositata all’esito della verificazione non integra motivazione postuma, ma costituisce mera illustrazione del dissenso già espresso.

Il Fatto

L’appellante, comproprietaria di un immobile collocato in zona omogenea A del P.R.G. del Comune di Napoli, aveva presentato istanza di accertamento di conformità per un intervento risalente al 1986. I lavori avevano determinato una difformità rispetto al titolo edilizio: un frazionamento dei locali al piano seminterrato mediante realizzazione di un tramezzo, con destinazione di un ambiente a rimessaggio auto e dell’altro a deposito.

Il Comune aveva respinto l’istanza per carenza documentale e per contrarietà dell’intervento alla disciplina degli artt. 92 e 22, comma 2, N.T.A. della variante al P.R.G. Il TAR Campania, con la sentenza impugnata, aveva respinto il ricorso, accogliendo una lettura restrittiva dell’eccezione relativa ai frazionamenti, non condivisa dal verificatore nominato in primo grado.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo contestava l’interpretazione dell’art. 22, comma 2, N.T.A. e deduceva un’integrazione postuma della motivazione, per avere il Comune fondato il diniego, solo in giudizio, sulla natura non abitativa dell’immobile. Il Collegio esclude il vizio: dal provvedimento originario emerge già che il frazionamento previsto dalla norma è riservato alla realizzazione di accessi comuni a più unità abitative, ove non eseguibile diversamente, mentre ogni altro frazionamento deve collocarsi in corrispondenza dei muri delle maglie strutturali.

La nota comunale del 6 aprile 2023, depositata dopo la verificazione, non aggiunge alcunché di nuovo. Essa si limita a offrire elementi di chiarimento e a esprimere il dissenso dalle conclusioni del verificatore. Manca, dunque, il presupposto dell’integrazione postuma.

Il secondo motivo sosteneva la legittimità dell’intervento eseguito. Il Collegio richiama l’art. 92, comma 8, N.T.A. e ne trae la conferma della regola: i frazionamenti delle unità edilizie di base otto-novecentesche, originarie o di ristrutturazione a blocco, avvengono solo in coincidenza dei muri delle maglie strutturali. L’unica deroga è quella introdotta dal secondo comma dell’art. 22, circoscritta agli accessi a più unità abitative.

Il frazionamento in esame ha interessato un’autorimessa e un magazzino, quindi destinazioni non abitative. Il tramezzo realizzato non coincide con i muri della maglia strutturale. Il diniego opposto dal Comune risulta perciò pienamente legittimo, e le osservazioni contenute nella verificazione non valgono a superare il profilo di contrarietà alle norme urbanistiche. L’appello è rigettato, con condanna dell’appellante alle spese del grado, liquidate in € 4.000 oltre accessori di legge.